陕西省人大常委会


陕西省人民代表大会常务委员会公告[十一届]第六十一号



《陕西省专利条例》于2012年7月12日经陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议修订通过，现予公布，自2012年10月1日起施行。


陕西省人民代表大会常务委员会
2012年7月12日



附：陕西省专利条例.doc




陕西省专利条例

（2003年9月28日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过2010年3月26日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议修正2012年7月12日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议修订）



目录
第一章总则
第二章专利促进
第三章专利保护
第四章专利管理
第五章专利服务
第六章法律责任
第七章附则

第一章 总则
第一条 [立法目的]为了鼓励发明创造，促进技术创新，推动专利应用，加强专利管理和服务，保护专利权人合法权益，根据《中华人民共和国专利法》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 [适用范围]本省行政区域内的专利促进、保护、管理、服务以及相关活动，适用本条例。
第三条[工作原则]专利工作遵循激励创造、有效应用、依法保护、科学管理、完善服务的原则。
第四条[政府职责]县级以上人民政府应当制定和实施知识产权发展战略，健全专利管理工作体系，组织、协调有关部门做好专利工作，并将专利工作纳入国民经济和社会发展规划。
第五条 [部门职责]县级以上人民政府专利行政主管部门负责本行政区域内的专利工作，其他有关部门在各自职责范围内，做好与专利相关的工作。
第六条[表彰奖励]省人民政府对产生较好经济效益或者社会效益的优秀专利项目和获得国家奖励的专利项目的单位以及发明人、设计人给予奖励。
县级以上人民政府对在专利工作中做出突出贡献的单位和个人给予奖励。
第七条 [专利宣传]县级以上人民政府及其专利行政主管部门应当加强专利宣传教育工作，通过多种方式，宣传普及专利知识，增强全社会知识产权意识。

第二章专利促进
第八条 [激励保障机制]县级以上人民政府应当建立健全发明创造的激励和保障机制，鼓励根据国家和本省产业政策、技术政策和高新技术产业化重点领域指南，通过自主创新、集成创新、引进消化吸收再创新等方式发明创造，掌握核心技术、关键技术并形成专利。
第九条 [专利申请]鼓励支持单位和个人将发明创造及时申请中国以及外国专利。
两个以上单位或者个人合作研发专利技术，合作单位或者合作人有权共同申请专利，但有约定的，按照约定执行。
利用财政性资金形成的发明创造，除涉及国家安全、国家利益和重大社会公共利益外，专利申请权和专利权属于项目承担单位。
第十条[专项资金]县级以上人民政府设立专利促进与保护专项资金，主要用于下列事项：
(一)专利申请资助；
(二)专利实施；
(三)专利公共服务平台建设；
(四)专利预警、应急与维权援助；
(五)专利人才培养与交流；
(六)专利国际交流与合作；
(七)专利示范、试点工作；
(八)专利奖励；
(九)有关专利促进与保护的其他事项。
专利促进与保护专项资金应当专款专用，具体办法由省财政部门会同省专利行政主管部门制定。
第十一条 [鼓励规定]鼓励企业事业单位、社会组织和个人支持专利的创造和应用。
第十二条 [职务发明奖励]被授予专利权的单位未与发明人、设计人约定，也未在其依法制定的规章制度中规定奖励方式和数额的，被授予专利权的单位对职务发明创造的发明人或者设计人按照下列规定给予奖励或者报酬：
(一)自专利权公告之日起三个月内，发给发明人或者设计人奖金，一项发明专利的奖金不少于五千元，一项实用新型专利的奖金不少于二千元，一项外观设计专利的奖金不少于一千元；
(二)职务发明创造专利权人在专利权的有效期限内，实施其发明创造专利后，每年从实施发明或者实用新型专利的营业利润中提取不少于百分之四，或者从实施外观设计专利的营业利润中提取不少于百分之零点五，作为报酬支付给发明人或者设计人，或者参照上述比例，发给发明人或者设计人一次性报酬；
(三)职务发明创造专利权人许可其他单位或者个人实施其专利的，从许可实施该项专利收取的费用中提取不少于百分之二十，作为报酬支付给发明人或者设计人。
对专利申请、推广应用做出突出贡献的其他人员，职务发明创造专利权人应当给予适当奖励。
第十三条 [税收优惠]单位和个人从事专利技术转让、专利技术开发和与之相关的专利技术咨询、专利技术服务业务，享受相应的税收优惠。
企业为实施专利、开发专利产品发生的研究费用，税前列支并加计扣除，研究开发仪器设备等固定资产可以加速折旧。
第十四条 [政府采购]省人民政府应当将拥有自主知识产权的专利产品、设备纳入政府采购目录，在同等条件下优先采购。
县级以上人民政府对具有专利权的自主创新产品首次投向市场，经评价符合先进技术发展方向，需要重点扶持的，可以进行首购或者订购。
第十五条[支持与鼓励]县级以上人民政府应当支持重大专利的后续开发、工业设计以及生产、市场评估等相关活动。
鼓励和支持企业事业单位参与国际标准、国家标准、行业标准或者地方标准的制定，促进专利应用与标准制定相结合。
第十六条 [资助与补助]县级以上人民政府对符合当地经济发展和产业布局，能够带动地方经济发展的专利技术，通过贷款贴息、投资补助、专利申请资助等多种方式，给予资助和补助，促进申请专利、专利技术转化和产业化。
第十七条[质押融资]鼓励银行和金融机构开展专利权质押贷款，加大对中小企业专利实施的信贷支持，促进专利转化和产业化。鼓励企业和其他组织依法设立信用担保机构，为实施专利技术提供以融资担保为主的信用担保。
第十八条 [创投补偿]创业投资机构将其总投资的百分之七十以上投向有专利权的高新技术产业发展项目的，可以适当提高提取风险补偿金比例。
第十九条 [专利参股]鼓励高等院校、科研机构和个人以专利权参与企业技术改造，或者以专利权作价出资参与创办企业等方式实施专利技术产业化，其所占企业股份比例，由投资各方依法约定。
以专利权参与创办企业的高等院校、科研机构，可以将其所占股份的一定比例用于奖励做出重要贡献的研发人员。奖励部分依法享受个人所得税征收优惠。
第二十条[评价指标]高新技术产业发展项目、工程技术(研究)中心、工程(重点)实验室、企业技术中心等申请认定，以及突出贡献专家选拔评定时，应当将专利的创造与应用作为重要评价指标。
鼓励企业事业单位建立内部专利人才绩效评价和激励机制。科技人员、经营管理人员，在绩效考核、职称评定、职级晋升时，应当将专利的创造与应用作为重要评价指标。
第二十一条[考评体系]省、设区的市人民政府应当建立健全专利考核评价体系，将专利的创造与应用情况纳入政府目标责任考核。
县级以上人民政府及其有关部门应当将专利产出量、拥有量和转化率，纳入对国有企业、国有控股企业和科研机构目标责任考核体系，并作为其创新能力评价的重要依据。

第三章 专利保护
第二十二条[禁止规定]任何单位或者个人未经许可不得实施他人专利，不得假冒专利，不得为假冒专利行为提供制造、销售、运输、展示、广告、仓储、隐匿等便利条件。
第二十三条[举报违法行为]县级以上专利行政主管部门应当建立专利违法行为举报制度，公布举报方式。
任何单位或者个人有权向专利行政主管部门举报专利违法行为。专利行政主管部门对于查证属实的举报，给予举报单位或者个人适当奖励，并为其保密。
其他有关部门接到专利违法行为举报或者发现涉及专利的违法行为，应当及时告知专利行政主管部门。
第二十四条 [专利纠纷调解]下列专利纠纷，当事人可以请求省或者设区的市专利行政主管部门进行调解：
（一)专利侵权的赔偿数额纠纷；
(二)专利申请权和专利权属纠纷；
(三)发明人、设计人资格纠纷；
(四)职务发明的发明人、设计人的奖励和报酬纠纷；
(五)在发明专利申请公布后专利权授予前，使用该发明而未支付适当费用的纠纷；
(六)其他专利纠纷。
对于前款第(五)项所列的纠纷，当事人请求专利行政主管部门调解的，应当在专利权被授予之后提出。
省或者设区的市专利行政主管部门在调解本条第一款所列纠纷时，调解达成协议的，应当制作调解书，达成具有民事合同性质的调解协议的，双方当事人认为必要，可以向有管辖权的人民法院申请司法确认；调解达不成协议的，当事人可以向人民法院提起诉讼。
第二十五条[侵权纠纷处理]请求省或者设区的市专利行政主管部门处理专利侵权纠纷的，应当符合下列条件：
(一)请求人是专利权人或者利害关系人；
(二)有明确的被请求人、请求事项和具体事实；
(三)当事人之间无仲裁协议且未向人民法院提起诉讼；
(四)属于受理专利行政主管部门的受案和管辖范围。
跨行政区域的专利侵权纠纷，请求人可以向其共同的上一级专利行政主管部门请求处理。
专利行政主管部门应当自收到请求书之日起五个工作日内，作出是否受理的决定。作出不予受理决定的，应当书面告知请求人，并说明理由；决定受理的，应当自受理之日起五个工作日内，将请求书副本发送被请求人，被请求人自收到请求书副本之日起十五日内，应当提交答辩书，逾期未提交的，不影响专利行政主管部门处理。
第二十六条 [执法要求]专利行政主管部门处理专利侵权纠纷和查处假冒专利行为时，执法人员不得少于两名，并出示行政执法证件，遵守保密、回避等有关规定。
第二十七条 [执法方式]专利行政主管部门处理专利侵权纠纷和查处假冒专利行为，可以行使以下职权：
(一)询问当事人和证人；
(二)采用抽样取证的方式收集证据，对可能灭失或者以后难以取得的证据登记保存；
(三)现场勘验、检查有关物品、场所和设施；
(四)查阅、复制有关合同、发票、账簿、标记等资料；
(五)检查与涉嫌违法行为有关的产品，对有证据证明是假冒专利的产品，可以查封或者扣押；
(六)调查与假冒专利行为有关的活动。
专利行政主管部门执法时，有关单位和个人应当协助、配合，不得拒绝、阻挠。
第二十八条[技术鉴定]省、设区的市专利行政主管部门调解专利纠纷、处理专利侵权纠纷时，可以根据当事人的申请，委托有关机构进行技术检测、鉴定。当事人对技术检测、鉴定费用有约定的，从其约定；没有约定的，由提出申请的当事人先行支付，结案后由责任方承担。
省、设区的市专利行政主管部门在处理专利侵权纠纷时，可以聘请专利有关方面专家对专利侵权的技术问题进行鉴定。
第二十九条 [会展专利保护]展览会、展销会、博览会、推广会、交易会等会展活动的举办方应当与参展商在合同中签订专利保护条款，查验标有专利标记的参展产品或者技术的专利有效证明，参展商应当予以配合。
会展所在地专利行政主管部门应当派员进驻展会现场开展专利监管，现场受理专利纠纷。展会主办方应当为专利行政主管部门提供办公场地等便利条件。

第四章 专利管理
第三十条[专利指标统计]省、设区的市人民政府应当将专利指标和专利工作发展纳入国民经济和社会发展统计内容。
第三十一条[专利信息系统]省、设区的市专利行政主管部门应当建立专利公共信用信息系统，确定信用信息的目录、指标和内容。
第三十二条 [优先支持立项]省人民政府对属于高新技术、装备制造、能源化工、中医药等重点领域、优势产业的核心技术和关键技术，有可能取得专利权的，确定省重大科学技术项目和省重点项目时，给予优先支持。
第三十三条[项目专利管理]组织和参与实施省重大科学技术项目和省重点项目的部门和单位，应当将专利管理纳入项目实施全过程。掌握专利权动态，保护科技创新成果，明晰权利和义务，促进专利的申请和应用，全面提高专利的创造、保护和管理能力。
第三十四条 [管理职责]省人民政府有关部门对省重大科学技术项目和省重点项目中的专利问题进行统筹协调和指导，监督检查专利工作落实情况。
专利权情况应当作为省重大科学技术项目和省重点项目验收的重要内容之一。
第三十五条 [牵头实施单位职责]省重大科学技术项目和省重点项目牵头组织单位应当组织开展专利权战略分析，制定专利管理制度，对可能产生专利权的问题进行预测评估，跟踪相关领域的知识产权及技术标准发展动态。项目实施单位发现知识产权受他人制约等情况而无法实现项目目标的，应当及时报告项目牵头组织单位。
第三十六条 [专利权属]省重大科学技术项目和省重点项目产生的专利权，其权属按照国家有关规定和本条例第九条的规定，在项目任务书中事先作出明确约定。
第三十七条 [专利转让许可]省重大科学技术项目和省重点项目产生的专利权转让、许可出现下列情形之一的，应当报项目牵头组织单位批准：
(一)向境内单位或个人转让或者许可其独占实施；
(二)向境外组织或个人转让或者许可的；
(三)因并购等原因致使专利权人发生变更的。
第三十八条 [专利强制实施]省重大科学技术项目和省重点项目产生的专利权有下列情形之一的，项目牵头组织单位可以要求专利权人以合理的条件许可他人实施：
(一)为了本省经济社会发展和重大工程建设需要；
(二)对本省产业发展具有共性、关键作用需要推广应用；
(三)为了维护公共健康需要推广应用；
(四)对重大社会公共利益具有重大影响需要推广应用。
获得专利指定实施的单位不享有独占的实施权。取得有偿实施许可的，应当与专利权人商定合理的使用费。
第三十九条 [审议机制]县级以上人民政府及其有关部门建立专利审议机制，对与专利技术相关的重大经济活动进行审议，防止技术的盲目引进、重复研发、流失或者侵犯、滥用专利权。
下列与专利技术相关的经济活动，项目单位或者有关部门审批立项时，应当进行专利审议，并在可行性研究报告或者立项报告中对项目相关技术的专利权状况、专利侵权风险等作出评价：
(一)实施使用国有资金或者涉及国有资产数额较大的重大建设、重大并购、重点引进、重大高新技术产业化等项目；
(二)实施省重大科学技术项目和省重点项目、重点装备进口、核心技术转让、重大技术进出口等项目；
(三)其他对当地经济社会发展有重大影响的经济活动。
第四十条[专利预警机制]省、设区的市专利行政主管部门建立专利预警机制，监测和通报重点行业、支柱产业国内外专利发展趋势、竞争态势等状况，制定应急预案，防范和化解专利风险。
第四十一条 [国有单位专利管理]国有企业事业单位建立健全专利管理制度，发生合并、分立、改制、清算、上市、投资、转让、质押等经济行为，涉及专利资产作价的，应当进行专利资产评估和备案。
第四十二条 [检索评估]企业事业单位在从事技术开发、进出口贸易或者以专利权作价出资以及设立合资或者合作企业前，应当自行或者委托专利中介服务机构开展相关的专利检索和评估。
第四十三条 [财政支持]以专利产品或者专利技术为主要项目内容，申请政府财政资金支持或者政府财政奖励，属于实用新型专利或者外观设计专利的，应当提交国务院专利行政主管部门出具的专利权评价报告；属于发明专利的，应当提交专利权属状态证明材料。有关行政主管部门对提交的相关材料进行查验，不符合要求的，不得给予资金支持或者奖励。
第四十四条[专利权证明]有下列情况之一的，有关单位或者个人应当提供专利权有效证明：
(一)组织标注专利标记的商品进入商场、超市等市场流通领域销售的；
(二)委托有关单位或者个人设计、制作、发布广告，内容标注专利标记的；
(三)进行专利资产评估的；
(四)办理专利权质押的；
(五)请求海关保护专利产品进出口的；
(六)其他需要确认的事项。

第五章 专利服务
第四十五条[公共服务体系]省、设区的市和有条件的县级专利行政主管部门建立健全专利公共服务体系，设立展示与交易转化平台，支持建立专利交易机构，建立重点行业、支柱产业专利专业信息数据库，进行专利信息加工和战略分析，为专利创造和应用提供政策指导、展示交易、技术咨询、信息共享、市场开发等公共服务。
第四十六条 [专利维权援助机制]县级以上人民政府建立专利维权援助机制，设立专利维权援助机构，依法开展专利维权服务，为公民、法人和其他组织提供专利维权的法律、技术、信息等援助。
鼓励地方、企业、行业协会建立专利区域性、专业性维权组织和保护联盟，组织企业在对外贸易中开展集体维权，形成多元化的维权援助机制。
专利行政主管部门应当与重点企业建立专利保护工作联系制度，加强对重点出口企业、支柱和特色产业的专利保护及维权援助工作，提高企业应对专利纠纷与国际贸易壁垒的能力。
第四十七条[服务外包]县级以上人民政府及其有关部门可以将外包的专利服务发包给专利中介服务机构或者专业服务企业，实现服务提供主体和提供方式多元化。
第四十八条 [指导与鼓励]专利行政主管部门应当利用专业人才和信息资源优势，加强对企业事业单位专利工作的指导和服务。
专利行政主管部门应当指导和帮助企业、科研机构、高等院校等制定专利战略，建立专利技术转移机制，开展多渠道、多形式的合作，开发和转化实施专利技术，支持高技术企业在国内外获取专利权，实施标准战略，构建专利联盟。
第四十九条 [中介机构行为]从事代理、技术交易、资产评估、信息咨询、文献检索等专利中介服务机构，不得出具虚假报告或者资料，不得与当事人串通牟取不正当利益、损害专利权人以及其他当事人的合法权益或者社会公共利益。
第五十条[指导与监管]省专利行政主管部门应当加强对专利中介服务机构的指导与监管，建立专利中介服务机构及专利代理人服务评价机制，引导、支持专利中介服务机构向专业化、规范化、市场化、国际化发展，提高专利中介机构服务质量，提升服务能力与水平。
第五十一条[人才培养]省人民政府及其有关部门应当制定和实施专利人才培养计划，加强对专利专业人才培养，建立企业事业单位专利经营管理人才及专利中介服务机构人才评价机制，推进专利工程师认证认可工作，促进专利人才向职业化、市场化和专业化方向发展。
省教育行政部门应当组织有条件的高等院校开设专利等知识产权专业或者课程。
第五十二条[高层次人才引进]县级以上人民政府应当制定优惠政策，鼓励企业事业单位、科研院所引进能够突破关键技术、发展高新技术产业、带动新兴学科的高层次人才，提高自主创新能力。

第六章 法律责任
第五十三条 [假冒专利责任]违反本条例规定，假冒专利的，除依法承担民事责任外，由省或者设区的市专利行政主管部门责令改正，并予以公告。有违法所得的，没收违法所得，可以处违法所得二倍以下罚款；情节严重的，可以处违法所得二倍以上四倍以下罚款。没有违法所得的，可以处十万元以下罚款；情节严重的，可以处十万元以上二十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条[为假冒专利提供便利责任)违反本条例规定，为明知是假冒专利的行为提供便利条件的，由县级以上专利行政主管部门责令停止违法行为。可以处二千元以上二万元以下罚款；情节严重的，可以处二万元以上五万元以下罚款。其他法律、法规有处罚规定的依照其规定处罚。
为假冒专利制作、发布广告的，按照《中华人民共和国广告法》的有关规定处罚。
第五十五条[骗取资助奖励责任]违反本条例规定，单位或者个人弄虚作假，骗取政府专利资助、奖励的，三年内不得申报政府专利资助、奖励，专利行政主管部门或者有关行政管理部门应当收回资助资金、撤销奖励，并将其不良行为纳入专利公共信用信息系统；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十六条 [中介服务机构责任]违反本条例规定，从事专利代理、技术交易、资产评估、信息咨询、文献检索等专利中介服务机构，出具虚假报告或者资料，造成严重后果的，由省专利行政主管部门责令改正，予以警告，有违法所得的，没收违法所得，并处五千元以上三万元以下的罚款；没有违法所得的，并处二千元以上五千元以下罚款；给他人造成经济损失的，依法承担民事责任。其他法律、法规有处罚规定的依照其规定处罚。
第五十七条[国家工作人员责任]国家工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，或者擅自披露知悉的商业秘密、技术秘密，侵犯当事人合法权益的，由其主管部门或者行政监察部门给予直接负责的主管人员和其他直接责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十八条[援引规定]违反本条例规定的其他行为，依照《中华人民共和国专利法》及其有关法律、法规处罚。
第五十九条[听证规定]省、设区的市专利行政主管部门作出二万元以上处罚决定时，应当告知当事人有要求举行听证的权利。

第七章 附 则
第六十条 [施行日期]本条例自2012年10月1日起施行。




陕西省西安市人大常委会


西安市物业管理条例



（ 1999年3月30日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 1999年5月27日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准

根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的关于修改《西安市城市居住区物业管理条例》的决定第一次修正

根据2005年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 2005年7月30日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准的关于修改《西安市城市居住区物业管理条例》的决定第二次修正）

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动，适用本条例。

第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 业主选择物业管理企业坚持公开、公平、公正的原则。

鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条 西安市房产行政管理部门是本市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。

新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥等城六区以外的区、县房产行政管理部门是本区、县的物业管理行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

建设、规划、市政、民政、园林、公安、价格、工商等行政管理部门，按照各自职责协同管理。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第七条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域设立一个业主大会；但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按建筑面积，100平方米以下为一票，100平方米以上的每100平方米为一票（不足100平方米的四舍五入记票）。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30%。房屋产权共有的，由产权共有人推举一名代表行使投票权。

第八条 具备下列条件之一的，应当成立业主大会：

（一）物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上；

（二）公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50%以上。

第九条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业管理行政主管部门指导下，由业主代表、建设单位、公有住宅出售单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

业主大会筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于７日。

第十条 业主大会筹备组应当履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）提出业主大会议事规则草案和业主公约草案；

（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出业主委员会委员产生办法草案；

（五）首次业主大会的其他准备工作。

第十一条 业主大会筹备组应当自成立之日起30日内，在物业管理行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告。

第十二条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经1/5以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十三条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行下列职责：

（一）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（二）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；

（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；

（六）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（八）决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法；

（九）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十四条 业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员五至九人组成，主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会决定。

业主委员会委员应当认真负责，办事公道，遵纪守法，热心公益事业，有一定的工作能力和工作时间。

业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。

第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业管理行政主管部门备案：

（一）业主大会成立的情况；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主公约；

（四）业主委员会委员的基本情况。

第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十七条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）依法被追究刑事责任的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第十八条 业主委员会会议每季度召开一次。经业主委员会主任提议或者1/3以上业主委员会组成人员提议，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体组成人员过半数通过。

第三章 物业管理服务

第十九条 物业管理企业应当具有独立的法人资格和相应的资质证书。物业管理人员应当取得职业资格证书。

第二十条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

第二十一条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

第二十二条 物业服务合同主要内容：

（一）物业管理事项；

（二）服务质量和费用；

（三）双方的权利义务；

（四）专项维修资金的管理与使用；

（五）物业管理用房的使用；

（六）合同期限；

（七）违约责任。

第二十三条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第二十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国家规定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等有关事项。

第二十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。

物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意，物业管理企业自行提供的服务，不得收取费用。

第二十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终使用人收取费用。物业管理企业接受委托有偿代为收取有关费用的，代收服务费由委托单位支付，物业管理企业不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等分摊部分以外的额外费用。

第二十七条 前期物业服务合同终止或者解除后15日内，物业管理企业应当向业主委员会移交物业管理用房及下列相关资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

第二十八条 物业管理行政主管部门接到对物业管理服务方面的投诉后，应当调查处理，7日内答复投诉人；涉及其他行政主管部门的，应当会同相关的行政主管部门进行处理，并在15日内答复投诉人。

第四章 前期物业管理

第二十九条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第三十条 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。

住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第三十一条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十二条 建设单位应当将前期物业服务合同和业主临时公约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示，予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第三十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。前期物业管理期间，不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，不得转让物业的共用部位、共用设施设备的所有权和使用权。

第三十四条 物业管理企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料。

第三十五条 前期物业管理适用本条例有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。

第三十六条 建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积3‰的物业管理用房（包括业主委员会办公用房）。

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十七条 前期物业服务合同终止时，前期物业管理企业应当将相关资料移交给业主委员会。

第三十八条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第五章 物业的使用与维护

第三十九条 业主、物业使用人应当遵守业主公约和物业服务合同的约定，爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

第四十条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌；

（二）私自占用、损坏共用部位、共用设施设备；

（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物；

（四）侵占绿地、毁坏花草树木；

（五）乱设摊点、乱停车辆；

（六）乱倒垃圾、堆放杂物；

（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；

（八）影响其他用户采光、通风及其他生活便利；

（九）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音；

（十）从事危害公共利益的活动；

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

第四十一条 物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、物业使用人应予配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

因维修养护造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第四十二条 房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责；业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业管理企业进行维修养护，并承担相应的费用。

第四十三条 业主或者物业使用人装饰装修住宅，应当遵守国家和省、市有关家庭居室装饰装修的规定，事先告知物业管理企业，并接受其指导。

第四十四条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业管理企业应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。

物业管理企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。

第四十五条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第四十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第四十八条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务时，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章 专项维修资金的管理与使用

第四十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金。

专项维修资金及其孳息归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。

第五十条 物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金，按下列规定交纳和提取：

（一）建设单位出售商品房屋时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳，业主委员会成立时尚未出售的商品房屋，建设单位应当在业主委员会成立之日起15日内交纳；

（二）公有住宅出售单位出售公有住宅时，购房者按购房款百分之二的比例交纳；

（三）公有住宅出售单位出售公有住宅时，多层住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取，高层住宅按不低于售房款百分之三十的比例提取。

专项维修资金不敷使用时，经业主大会研究决定，按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

第五十一条 专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收。

未成立业主委员会的，专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代管；业主委员会成立的，物业所在地物业管理行政主管部门应当自业主委员会成立之日起30日内，将其代管的专项维修资金及其孳息一并移交业主委员会。

物业管理行政主管部门、业主委员会应当与金融机构就专项维修资金的存储、提取、结算签订书面合同。

第五十二条 专项维修资金应当在金融机构专户存储，按幢建账，按户核算。

业主委员会应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。

第五十三条 专项维修资金按照下列规定使用：

（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；

（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；

（三）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。

第五十四条 从专项维修资金帐户支取费用时，应当提交经业主委员会全体成员审核签章的支付凭证和有关费用清单。

第五十五条 业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。

第五十六条 市人民政府应当制定专项维修资金的统一管理使用办法。专项维修资金的管理使用办法应当包括使用计划报批制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询对帐制度。

第七章 法律责任

第五十七条 违反本条例规定，不移交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处１万元以上10万元以下的罚款。

第五十八条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处１000元以上１万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处５万元以上２０万元以下的罚款。

第五十九条 建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门给予警告，责令改正，可以并处3000元以上3万元以下的罚款：

（一）未承担前期物业管理责任的；

（二）拒不交纳未出售或者尚未交给物业买受人的房屋的前期物业服务费用的；

（三）业主委员会成立之日起15日内拒不交纳尚未出售的商品房屋专项维修资金的。

建设单位违反本条例规定，拒不制定或者不公示业主临时公约的，由物业管理行政主管部门给予警告，责令改正，可以并处500元以上3000元以下的罚款。

第六十条 违反本条例规定，挪用专项维修资金的，由物业管理行政主管部门予以追回，移交业主委员会，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条 前期物业服务合同终止后，不向业主委员会移交物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，可以并处2000元以上2万元以下的罚款。

第六十二条 业主、物业使用人或者其他单位、个人违反本条例规定，损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌或者私自占用、损坏共用部位、共用设施设备的，由物业管理行政主管部门责令恢复原状、赔偿损失，可并处500元以上5000元以下的罚款。



第六十三条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第六十四条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，该决定无效，由物业管理行政主管部门责令限期纠正，并通告全体业主。

第六十五条 违反本条例规定的行为，其他法律法规有规定的，从其规定。

第六十六条 对个人处3000元以上罚款、对单位处3万元以上罚款的，当事人有要求举行听证的权利。

当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第六十七条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六十八条 物业管理行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第六十九条 本条例中有关专业用语的含义：

（一）自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；

（二）自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备；

（三）共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、业主楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室；

（四）共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

第七十条 本条例自公布之日起施行。