杭州市土地资产评估暂行办法

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杭州市土地资产评估暂行办法

浙江省杭州市人民政府


杭州市土地资产评估暂行办法(根据市政府令第179号修正并重新发布)


根据《杭州市人民政府关于修改2001年底以前发布的部分规章的决定》(市政府令第179号),现将修订后的《杭州市土地资产评估暂行办法》、《杭州市国有土地使用权出让实施办法》、《杭州市农村私有房屋租赁管理暂行规定》和《杭州市人民防空工程管理规定》公布如下。


杭州市土地资产评估暂行办法


(1993年3月5日杭州市人民政府令第49号发布,根据2002年4月27日《杭州市人民政府关于修改2001年底以前发布的部分规章的决定》修正)


第一章 总 则

第一条 为了加强国有土地资产管理,保护土地所有者和使用者的合法权益,推进土地使用制度的改革,根据国务院发布的《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国有资产评估管理办法》及国家有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 杭州市行政区划范围内(包括市辖县、市)国有土地使用权出让、转让、出租、抵押,以及本办法第六条规定的行为,必须依据本办法进行土地资产评估。
第三条 本办法所称土地资产评估是指政府土地行政主管部门委托或授权地产评估机构,依据国家规定和有关资料,运用规定的原则、程序、标准和方法,以统一的货币单位,对被评估宗地地产价值进行评估和估算,作出该宗土地的地价。
土地资产评估的地价是土地所有权和土地使用权在社会经济活动中可得到利益反映出的价格形态,包括级差地租、配套费、开发成本等。
第四条 杭州市国有土地资产评估工作,由杭州市土地行政主管部门统一管理。国有土地资产评估价格,市区范围内必须经杭州市土地行政主管部门确认后方可生效;各县(市)范围内必须经各县(市)土地行政主管部门确认后方可生效。
第五条 国有土地使用权有偿出让,市区由杭州市土地行政主管部门、各县(市)由各县(市)土地行政主管部门统一组织,具体委托具有资质的土地评估机构进行资产评估。集体所有制土地需要出让使用权的,必须先征用为国有土地,并进行相应的土地资产评估,方可办理出让事宜。
第六条 行政划拨的国有土地使用权在经济活动中凡涉及到下列经济行为的,必须申请市、县(市)土地行政主管部门进行地产评估:
(一)以土地使用权作为抵押、经济担保的;
(二)以土地使用权入股建立股份制企业,或者以土地使用权投资联营的;
(三)企业破产拍卖土地使用权的;
第七条 土地评估工作应执行国家有关地价管理的规定,遵循公正性、科学性、合理性的原则。


第二章 地产评估机构与管理

第八条 杭州市土地行政主管部门主管全市行政区域内的土地评估工作,负责制定土地评估和地价管理的有关政策,协调土地评估中的重大问题。
第九条 土地评估机构依据国家有关法律、法规以及市有关土地评估政策、地价管理规定和被评估土地的实际状况,按本办法规定独立作出客观、公正的评价。
土地评估机构作出的土地评估价格,必须按规定报经市或县(市)土地行政主管部门核准。
第十条 土地使用者配合土地评估机构进行土地评估,如实反映土地状况和提供有关资料。
第十一条 土地评估机构进行土地评估,按市物价局会同市土地行政主管部门核定的标准和办法收取土地评估费。


第三章 土地评估程序和方法

第十二条 土地评估立项:
(一)集体所有制土地被依法征用为国有土地后,需要出让土地使用权的,由市、县(市)土地行政主管部门立项,委托具有资质的土地评估机构评估。
(二)在国有土地上成片开发建设,依照有关规定应当出让土地使用权的,由市、县(市)土地行政主管部门直接立项组织评估,或者由受让方申请市、县(市)土地行政主管部门立项,委托具有资质的土地评估机构评估。
(三)行政划拨的土地,需要将土地使用权作价入股或者以土地使用权进行投资的,以及以土地使用权作为抵押物的,或者转让、出租土地使用权的,由土地使用权人向市、县(市)土地行政主管部门提出申请,经审查同意后由市、县(市)土地行政主管部门立项,委托具有资质的土地评估机构评估。
(四)有偿出让的土地,需要有偿转让土地使用权的,由土地使用权人(即原受让人)直接委托土地评估机构评估。
(五)其他需要进行土地评估的,委托具有资质的土地评估机构评估。
第十三条 申请评估或者委托评估的土地使用权人,必须提交土地使用权证或其他土地权属证明以及有关文件、资料。
第十四条 土地评估机构接到评估要求后,应及时进行评估,提出土地评估报告书。
土地评估报告书应载明以下内容:
(一)评估立项机关或者委托人;
(二)评估工作机构;
(三)评估人或评估工作机构负责人;
(四)评估时间;
(五)评估地块状况,土地评估的原因、目的、评估依据以及作价的原则方法;
(六)使用权年限;
(七)评估的价格;
(八)其他需要说明的问题。
第十五条 土地评估机构提出的土地评估报告书,必须经市、县(市)土地行政主管部门核准。
经市、县(市)土地行政主管部门核准的土地评估价格,作为计算土地使用权出让金、土地使用权转让金、土地使用权增值费、作价入股投资等的依据。
第十六条 土地评估机构提出评估报告书后六个月内被评估土地使用权未作变更的,评估报告自然失效,以后需要变更土地使用权的,必须重新进行评估。
第十七条 土地评估应依据地块的用途、地块的获得方式、土地等级、使用年限、建筑容积率、地块状况以及交通、基础设施、环境条件和获利能力等多种因素综合评定。
第十八条 土地评估适用以下方法:
(一)基准地价法;
(二)市场比较法;
(三)剩余法;
(四)成本逼近法;
(五)收益还原法;
(六)其他经市土地行政主管部门认可的评估方法。
以上方法可根据评估目的分别适用或综合运用。
第十九条 用基准地价法评估时,应根据基准地价,结合地块的微观区位条件、使用年限以及其他影响地价的因素,确定修正系数后,进行评估。
第二十条 用市场比较法评估时,应按市场上相同或者类似的地产交易价格,进行评估。
第二十一条 用剩余法评估时,应减去地上房屋或建筑物重置成本价值和其他有关费用后,进行评估。
第二十二条 用重置成本评估时,应按该项土地重新取得所需投资,即以国家规定的各项补偿费、开发费及其他有关费用标准(按现价计算)累加计算进行评估。
第二十三条 用收益现值法评估时,应按被评估土地的预期获利能力和土地增值情况,测算出土地的现值,进行评估。


第四章 附 则

第二十四条 本办法涉及萧山、余杭两区人民政府及有关行政主管部门职权的,按省、市有关规定办理。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。


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案由分析:
自2011年1月1日《人民调解法》施行以来,各基层部门设立了人民调解组织为及时解决民间纠纷,维护社会和谐稳定起到了很大的作用。
仅就设立在人民法院的调解部门工作而言作用和贡献应该说最为突出和具有实际意义的,也应该是最受关注和重视的群体。经过调查、走访和倾听,发现一些问题正是困扰人民调解员工作的难点和阻碍。比如说调解规范制度不健全,无可具体操作指引和规范;调解启动程序、管辖审查出现问题;遵循自愿、平等原则和倡导理性诉讼心态不足;出现人民调解员、当事人和其他利益者冲突时难以平衡关系,失去威信有损法律严肃性问题;人民调解员待遇、聘用人选创新轮换和储备不够等问题。其实,人民法院人民调解员的作用发挥好,会对解决民间纠纷、提高全民法律素养和维护社会和谐稳定起到事半功倍的效果。
提出如下建议:
一、制订诉前调解规范制度,提升调解质量和社会效果。
1、依据《中华人民共和国人民调解法》和司法部《关于贯彻实施<中华人民共和国人民调解法>的意见》制订实施细则和规范业务指引,及时修订2002年司法部《人民调解工作若干规定》。使人民调解更加规范化、制度化。主要有:区分诉讼调解和人民调解员诉前调解工作范围和作用;制订人民调解程序细则、细化人民调解启动时间、管辖审查权限、人民调解员回避条件、调解协议书确认程序等;并对人民调解调查(调解、回访)记录、《人民调解协议书》等效力认定给予明确规定,如调解记录效力是否等同于《人民调解协议书》;对当事人以何种形式拒绝调解(口头表示或书面表示)或人民调解员认为何种状态下调解未果,导致调解终结情形出现等等进行明确具体规定。这些规定应该针对各地特点制订,最终形成规范性文件或法规形式。
2、遵循自愿、平等原则。调解过程中,以事实为依据,以法律为准绳,指导当事人实事求是维护自身合法权益,让当事人能够畅通进行情绪和诉求的表达。但是对于调解无望或对调解存在抵触情绪的当事人尽量化解矛盾,减少“和事老”式的调解方法,应采取依法、讲原则的调解方法。运用法律知识进行法律文化引领和宣传,善于心理疏导,向当事人宣传理性、包容、健康的社会心态。增加人民调解员在社会公众中的形象和威信,否则影响人民调解制度的构建。
3、提升法律素养,进行业务培训和业务指导,提升调解质量和成功率。
在人民法院常设的人民调解组织第一时间直接接触当事人,其给当事人的形象等同于法官形象,提高人民调解员的素养将提升司法严肃和权威性,其作用和影响不容忽视。人民调解员最关键的是能够做到向当事人明法析理,解疑释惑,疏导情绪。这当然需要依照法律规定由司法行政部门定期对人民调解员进行业务培训和轮训,人民法院对人民调解员进行业务指导。培养人民调解员公道正派、热心、耐心、讲原则的品德。
二、加强各利益群体之间的配合,真正发挥人民调解效能。
1、加强各利益主体的协同合作,提高法律素质,顾大局护和谐。
调解中容易出现人民调解成功率、法院减轻办案压力、诉讼费用收取、律师追求法律服务劳动报酬等各方主体之间的利益冲突问题。社会分工不同,各群体都有其存在的意义和作用。当事人无非追求的是公平、公正的处理结果。在维护自身利益的同时,相互理解,顾全大局,这样才能够增强法律严肃性、维护司法公正形象,最终做到维护和谐法治环境的作用。建议不定期进行必要的业务和法律知识研讨,增进理解、互通有无。
2、提高软件服务质量。
第一、提高人民调解员待遇和奖励,增强积极性和创造性,增加责任感和使命感。现在存在人民调解员工资待遇偏低的现象,不能够调动其积极性,影响调解工作的公平、公道,并同时影响调解人员储备和接续。
第二、轮换或聘用法律工作者进行指导或参与调解工作。
可以从基层法律工作者中、律师中或教育工作者中聘用相关人员进行指导和参与调解工作,提高调解工作效率,并能够有效进行法律宣传。

作者:刘莉 黑龙江孟繁旭律师事务所 律师 电话:13945131397

长沙市人民政府关于印发《长沙市行政事业性收费资金集中收缴管理暂行办法》的通知

湖南省长沙市人民政府


长沙市人民政府关于印发《长沙市行政事业性收费资金集中收缴管理暂行办法》的通知
长沙市人民政府



第一条 为了加强行政事业性收费资金管理,规范收费行为,根据国家和省有关法律、法规规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 凡市属有行政性收费、事业性收费(含专项收费,下同)的单位(以下简称执收单位),均应遵守本办法。
第三条 行政事业性收费资金属国家所有,收费实行“财政统一票据、执收单位开票、收费局集中收款、资金统一分配、部门监督与群众监督相结合”的管理办法。
第四条 本办法由市财政局负责组织实施,市收费管理局负责资金的集中收缴管理工作。
市收费管理局具体职责是:
(一)核发收款票据;
(二)集中收缴收费资金;
(三)分单位分项目核算收费收入;
(四)解缴和拨付收费资金;
(五)监督检查收费资金的收缴情况;
(六)法律、法规规定的其它职责。
第五条 集中收款的程序为:
(一)执收单位按收费项目性质及金额开出《预算外资金缴款书》(以下简称《缴款书》),缴款人持《缴款书》在规定时间内到开户银行将款项直接缴入市收费管理局在银行开设的帐户上;缴款人凭《缴款书》回单到执收单位办理有关手续。
(二)对零星、分散、不便于集中收缴的行政事业性收费资金,由市收费管理局报市财政局批准,委托执收单位代收代缴,并开出财政部门统一负责印制的收票票据。委托代收代缴单位只能开设一个收入过渡帐户,收缴的收费资金每周及时全额解缴到市收费管理局在各专业银行开设的
帐户上。
第六条 市收费管理局对集中的收费资金按执收单位分户记帐,并及时与执收单位做好收费资金结算工作。
第七条 收费资金实行集中收缴后,原各执收单位在银行开设的预算外资金收入户(除委托代收代缴单位以外)一律取消。
第八条 执收单位使用的预算外资金《缴款书》和收款收据由财政部门统一印制,市收费管理局在审核入库的收费资金与单位开出的票据金额相符后,方能为单位办理新的票据领购手续。
第九条 市属单位的收费资金按《综合财政计划管理暂行办法》,预算内外资金统一管理,统一核算,统一安排,实行核定收支,超收分成,短收自负,比例调控,综合平衡。
第十条 市监察、审计、财政、物价、银行等部门依据各自职责共同配合做好行政事业性收费资金管理工作,保证收费资金及时调度和拨付。
第十一条 执收单位违反本办法收费的,任何单位和个人都有权拒交。
第十二条 对执行本办法成绩显著的单位和个人以及检举揭发违反本办法行为的有功人员,由市人民政府予以表彰奖励。
第十三条 对违反本办法的单位和个人,依照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》、《国务院关于加强预算外资金管理决定》和《湖南省预算外资金管理条例》及其它有关法律、法规的规定,予以处罚。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或提起诉讼。
第十五条 本办法的实施细则由市财政局负责制定。
第十六条 各区、县(市)可参照本办法执行。
第十七条 本办法自1997年6月1日起施行。原有关收费管理办法与本办法抵触的,按本办法执行。



1997年5月21日