国土资源部


关于加强土地管理促进小城镇健康发展的通知
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 国土资发[2000]337号
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：
　　发展小城镇，是带动农村经济和社会发展的大战略，是推进我国城镇化的重要途径，也是集约用地和保护耕地的有效途径。但是，在目前小城镇建设中，一些地方存在着布局过于分散、土地利用粗放、违法使用土地、损害农民合法权益等问题。根据中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的有关文件精神，现对在保护耕地和保障农民合法权益的提前下，妥善解决城镇建设用地，促进小城镇健康发展的有关问题通知如下：
　　一、严格执行土地利用总体规划，促进小城镇建设健康有序发展
　　各地在小城镇建设中，要认真贯彻"合理布局，科学规划，规模适度，注重实效"的精神，严格执行土地利用总体规划。做到县域城镇体系规划和建制镇、村镇建设规划与土地利用总体规划相衔接，建制镇和村镇规划的建设用地总规模要严格控制在土地利用总体规划确定的范围内。尚未完成县、乡级土地利用总体规划编制的，要加快编制。如果规划确需调整，必须经过法定程序。调整的规划批准后，仍必须按规划管地用地。
　　对已经完成县、乡级土地利用总体规划的，要优先分配农用地转用计划指标；县域范围内的农用地转用计划指标，要重点向县城和部分基础条件好、发展潜力大的建制镇倾斜。
　　二、立足存量，内涵挖潜，促进小城镇建设集约用地
　　小城镇建设用地必须立足于挖掘存量建设用地潜力。用地指标主要通过农村居民点向中心村和集镇集中、乡镇企业向工业小区集中和村庄整理等途径解决，做到在小城镇建设中镇域或县域范围内建设用地总量不增加。
　　县、乡级土地利用总体规划和城镇建设规划已经依法批准的试点小城镇，可以给予一定数量的新增建设用地占用耕地的周转指标，用于实施建新拆旧，促进建设用地的集中。周转指标由省级国土资源部门单列，坚持"总量控制，封闭运行，台帐管理，统计单列，年度检查，到期归还"。
　　要鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约的宅基地标可用作小城镇发展的建设用地指标。对于集中建房或进镇购房农户的原宅基地复耕或依法转让的，可视同履行占补平衡义务。要从严控制分散建房，严禁以小城镇建设为名建"路边店"。凡是不符合土地利用总体规划的建设项目或已确定撤并的村庄不得再增加新的建设用地。
　　三、深化土地使用制度改革，充分运用市场机制配置小城镇建设用地
　　各地要大力推进土地的有偿使用，集聚小城镇建设资金。小城镇国有建设用地，除法律规定可以划拨方式提供外，都应以出让等有偿使用方式供地。对经营性用地要以公开、公平、公正的市场方式配置，凡可竞价的，要一律以招标、拍卖方式供应。经济欠发达地区也要从本地实际出发，对经营性用地实行有偿使用，积极推广小宗地招标、拍卖出让土地的经验。
　　要加强集体建设用地管理。对已经列入城市土地利用总体规划确定的建设用地范围内的集体土地，必须纳入城市用地统一管理、统一转用、统一开发、统一供应；对土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的小城镇集体建设用地，也要统一规划、加强管理，严格控制建单门独院住宅，提倡建单元楼。对已合法取得的集体建设用地的调整、改造，要切实保障农民的合法权益。占用农民集体的土地必须真正做到依法补偿，不得人为压低补偿费用。四、积极参与小城镇建设试点工作，提供优质服务
　　各级国土资源管理部门要积极参与小城镇建设试点工作，依法认真履行规划、管理保护和合理利用国土资源的重要职责。对试点小城镇的建设用地要加强指导，及时研究新情况，解决新问题。要按照法定程序审批小城镇建设用地，做到依法批地、合法用地。要切实加强小城镇的土地登记工作。要加大行政执法监察力度，依法严肃查处各类违法批地、用地行为，为小城镇健康发展创造良好的用地环境。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 国土资源部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二000年十一月三十日
如何认定格式条款

郭辉


　　合同条款是对合同当事人权利义务的描述，是确定当事人是否违约的根本依据因此，合同中某一内容是否构成格式条款往往尤为违约之诉中的争点所在。合同法第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟订，并在订立合同时未与对方协商的的条款”。根据这一规定，格式条款的根本特征是其内容上的单方事先决定性。
　　有文章认为，格式条款是单方意思表示，即一方当事人直接把自己的意思强加给对方，剥夺了对方进行意思表示的权利；并进而认为，由单方事先拟订的内容在合同成立后仍然可以自动进入合同尤为格式条款。
　　这种观点显然是值得商榷的。格式条款的单方事先决定性，仅系就其内容而言。但由单方事先拟订的内容是否可以进入合同从而成为格式条款仍旧取决于双方当事人是否就此内容达成合意，因为合意是合同的本质特征格式合同或格式条款也不能例外。也就是说，虽然格式条款的内容由使用人（即格式条款提供方）单方事先决定，相对人不得就此提出任何变更，但后者仍旧享有是否缔结合同的自由—对格式条款他既可以选择全盘接受，也可以选择彻底走开。由使用人单方事先拟订但未经相对人同意的内容不构成格式条款或者说其存在将变得毫无意义。因为“任何人不得被未经其同意的义务所约束”。在普遍使用格式条款的传统垄断待业逐渐引入市场竞争的时代背景下，强调格式条款进入合同的合意性特征，对于充分保护相对人权益具有前所未有的现实意义。
　　判定格式条款是否已经当事人合意进入合同，根据仍然是双方是否依法完成了缔约程序。此时需要强调的是格式条款使用人是否履行了其对格式条款的提示义务。所谓提示义务，是指在合同缔结前或缔结过程中，格式条款使用人应以合理方式告知相对人格式条款的存在及其内容，并在相对人需要的时候给予必要说明，以利相对人决定是否与其缔约。在使用人以合理方式履行提示义务之后，法律即推定相对人了解了格式条款的存在及其内容。在此基础上，相对人如果仍然以明示或默示方式作出了与使用人缔结合同的意思表示，根据合同法第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”，即可判定承诺成立（格式条款可以默示方式达成合意已构成交易习惯），格式条款因而进入合同。如果使用人在缔约前或缔约过程中未地相关格式条款履行提示义务，或以出具收据方式及其他方式于合同成立后展示格式条款，均可认定该格式条款在当事人的合意之外，即格式条款未进入合同，对当事人不可能产生合同约束力。换言之，格式条款于欲速则不达成立后的补入是不被允许的，因为合同已经缔结，而缔结合同应当是相对人对缔约前他所了解的全部缔约条件进行综合衡量的结果。我们有理由认为，如果相对人当时就了解嗣后欲被补入的格式条款他完全有可能放弃缔约。如果法律允许这种补入，其结果无异于助长投机。对当事人没有约定或约定不明的事项，只能依据合同法规定的补缺规则进行补缺。
　　值得一提的是，由行业主管部门制定的内部业务规范，并不具有法律规范性质，仍然属于私人契约的范畴，只有经使用人提示，才能进入合同并在符合合同效力的规定的情况下对相对人产生约束力。