浙江省湖州市人民政府办公室


湖州市人民政府办公室关于印发湖州市农村住房抵押借款暂行办法的通知

湖政办发〔2008〕85号


　　各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：



　　为切实改进信贷服务，妥善解决当前经济运行中存在的农民贷款抵押担保难问题，尽可能为农民创业提供融资方便，加快推进省级社会主义新农村实验示范区建设，推动我市经济又好又快发展，现将《湖州市农村住房抵押借款暂行办法》印发给你们，并将有关事项通知如下：



　　一、对有办理住房抵押借款需要的申请人，国土管理部门和房产登记机关应当优先核发土地使用权证和房屋所有权证。



　　二、对农民创业办经济实体，并符合农村房屋抵押借款条　件的，贷款利率在现执行的浮动利率幅度内实行优惠。



　　三、建立政府农村住房抵押借款风险补偿资金，对新增的农村房屋抵押借款按日均贷款余额1%实行风险补偿，由市、区财政按各50%承担。



　　四、债务履行期届满贷款人未受清偿的，抵押物经依法处置后，房产管理部门应优先办理房屋权属转移手续，免收过户费用。



　　五、各县可依据本办法，结合本地实际情况，制定具体的实施办法和细则。

二○○八年七月十日

湖州市农村住房抵押借款暂行办法

第一章　总　　则




　　第一条　为加强农村住房抵押借款管理，维护借贷双方的合法权益，保证信贷资产的安全，提高贷款使用的整体效益，促进社会经济的可持续发展，特制定本办法。



　　第二条　本办法适用于湖州市区城乡建设规划区内，合法取得农村住房所有权的农村居民，以农村住房抵押担保方式申请的贷款。



　　第三条　农村住房抵押借款是指借款人或第三人以不转移占有的方式，将其合法所有的农村住房作为担保，向金融机构申请贷款，借款人到期不履行债务时，金融机构有权依法以该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。



　　第四条　办理农村住房抵押借款必须遵守国家法律法规及有关信贷规章　、制度和原则，在平等协商基础上签订抵押借款合同。




第二章　农村住房抵押借款的申请和审查




　　第五条　抵押人可以合法取得所有权的农村房屋申请抵押，但是下列农村房屋不得申请设定抵押：



　　（一）权属有争议的；



　　（二）未取得土地使用权证和房屋所有权证的；



　　（三）依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的；



　　（四）已依法公告被列入征地拆迁范围的。　



　　第六条　以共有的房屋抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。



　　第七条　以已出租的房屋抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。



　　第八条　设定农村住房抵押时，抵押房屋的价值可以由抵押当事人协商确定，也可以由具有房产评估资质的中介机构评估确定。



　　第九条　农村住房抵押借款由借款方提出申请，并向金融机构提供以下需要审查的资料：



　　（一）借款人及抵押人个人情况及有效身份证明；



　　（二）生产经营内容（项目）、家庭年经济收入情况；



　　（三）借款用途、经济效益情况；



　　（四）抵押物清单、抵押物使用状况及符合法律规定的有关所有权证明；



　　（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出承诺；



　　（六）借款人不能偿还贷款时，农村住房所在地集体经济组织同意处置抵押房屋所坐落宅基地的书面证明；



　　（七）金融机构需要审查的其他有关资料。




第三章　　农村住房抵押借款的登记




　　第十条　抵押当事人应当到房屋所在地的房产管理部门办理房屋抵押登记，抵押权自登记时设立。



　　第十一条　农村住房抵押借款登记应当由抵押人和抵押权人双方共同申请。



　　第十二条　申请办理抵押权登记的，应当提交下列材料：



　　（一）登记申请书；



　　（二）申请人的身份证明；



　　（三）房屋所有权证书；



　　（四）宅基地使用权证明；



　　（五）主债权合同和抵押合同；



　　（六）其他必要材料。



　　第十三条　办理房屋抵押权登记的，房产管理部门应当在《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。



　　第十四条　已经登记农村住房抵押权发生变更、转让或者消灭的，当事人应当依照房屋登记法等法律法规办理变更、转移、注销登记。




第四章　农村住房抵押借款合同的签订与履行




　　第十五条　农村住房抵押借款申请经金融机构审查同意后，签订抵押借款合同。抵押借款合同必须由借贷双方、抵押人及房屋共有人签章　。



　　第十六条　抵押借款合同及有关资料，金融机构认为有必要的，可以经公证机关对其进行公证。



　　第十七条　抵押借款期限短期贷款最长不超过一年，中长期贷款一般为一至三年，一般不得展期。



　　第十八条　农村住房的抵押率由金融机构根据其在抵押期内的折旧、价格变化及处理费用等情况确定。



　　第十九条　借款人提前偿还贷款的，应当按照实际借款的期间计算利息。




第五章　农村住房抵押权的实现




　　第二十条　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；协议不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。



　　抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。



　　折价、拍卖、变卖抵押房屋的受让人必须是符合受让条　件的农村居民。



　　第二十一条　抵押房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由借款人清偿。



　　第二十二条　抵押权实现以后，未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途。




第六章　农村住房抵押借款的管理




　　第二十三条　抵押权利凭证交由金融机构保管。



　　第二十四条　抵押权利凭证须入表外科目管理，建立权利凭证登记簿，并做到账实相符。



　　第二十五条　金融机构应经常检查抵押房屋状况，对被拆迁、出售、转让、馈赠或再抵押状况的，应及时处理。



　　第二十六条　借款方不按约定用途使用贷款的，金融机构有权收回部分或全部贷款，并按规定加收罚息。



　　第二十七条　抵押借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。




第七章　附 则




　　第二十八条　本办法由市农办负责解释。



　　第二十九条　本办法自公布之日起施行，《湖州市区农村农民房屋抵押登记办法（试行）》（湖政办发〔2001〕98号）同时废止。
　
　

国务院农村综合改革工作小组 财政部 教育部等


国务院农村综合改革工作小组 财政部 教育部 农业部关于进一步做好清理化解农村义务教育债务工作有关问题的通知

国农改[2011]4号


各省、自治区、直辖市、计划单列市农村综合改革领导小组办公室、财政厅(局)、教育厅(教委、局)、农业厅(委员会、局)，新疆生产建设兵团农村综合改革领导小组办公室、财务局、教育局、农业局，农业部农垦局、国家林业局计资司：

2007年12月全国启动农村“普九”化债试点工作以来，各地及有关部门积极行动，精心组织，扎实推进化债工作。到2009年底，内蒙古等首批14个试点省(自治区)和新疆维吾尔自治区完成了中央提出的化债目标任务。为全面考核化债任务完成情况、客观评估化债工作成效，2009年4月和2010年5月，国务院农村综合改革工作小组(以下简称工作小组)委托财政部组织有关省、自治区财政监察专员办事处对上述15个省(自治区)的化债工作进行了考核验收。从考核验收情况看，各地认真贯彻落实中央有关化债政策，较好地完成了化债目标任务，但一些地方也存在化债政策落实不到位、基础工作薄弱、学校财务管理不规范等问题，需要认真整改。为切实做好整改和下一步的清理化解农村义务教育债务工作，经研究，现将有关事项通知如下：

一、切实做好债务清理核实和审计锁定工作

严格清理核实和审计锁定债务是做好债务偿还工作的基础和前提。从考核验收情况看，凡是清理核实和审计锁定工作做得扎实的地方，化债工作就推进顺利，就很少出现违规违纪现象；而发现较多问题的地方，大都与清理核实和审计锁定工作不扎实有关，其原因主要是没有贯彻落实中央化债政策中关于严格清理核实和审计锁定债务的要求，没有按规定程序清理核实和审计锁定债务。有的地方边清理边化解，结果欲速不达；有的地方只进行了县级审计，没有开展省级抽查，造成债务“虚胖”；有的地方债务公示不到位，债务锁定没有落实到债权人，造成偿债困难或违规违纪问题。为此，各地及有关部门要提高认识，认真落实债务审计政策，严格审计程序，狠抓审计锁定工作。一是必须遵循先审计锁定再偿还债务的化债工作程序；二是县级审计要覆盖所有农村中小学校、乡镇、村级组织和国有农(林)场等单位的农村义务教育债务，必须把所有债务锁定落实到每一个债权人；三是各地要在县级审计的基础上，组织省级范围内的交叉审计，省级抽查审计的债权人数或债务额不得低于本地总数的40%。

二、认真履行筹资偿债责任

按照《中华人民共和国义务教育法》的有关规定，我国义务教育实行省级人民政府统筹规划实施、县级人民政府为主管理的体制。相应地，农村义务教育化债工作也要求“省级人民政府负责组织，县级人民政府具体实施”，大多数地方都做到了。但在考核验收中也发现个别地方没有认真履行相关责任，出现了中央补助增加了而省级筹资减少了、省级补助增加了而县级筹资减少等筹资工作的“上进下退”问题；个别省份对县级筹资和偿债工作支持不力，监管不严，出现了县级偿债工作中的弄虚作假现象。为此，要重申，各地及有关部门要严格按照“谁举债谁负责”的原则要求，认真执行批复的化债实施方案，切实履行化解农村义务教育债务的筹资责任，足额安排应由本级政府和本部门承担的偿债资金，不得“上进下退”，随意减少本级筹资额度、缩减偿债规模。

三、妥善处理和使用化债特设专户结余资金

从考核验收情况看，一些地方在完成偿债任务后县级财政专项转移支付资金化债特设专户中还余有一定数量的资金。对这些资金，要视具体情况进行分类处理，按规定用途使用，确保资金安全有效。现提出以下处理办法：一是对垫付资金的处理。在上级财政补助资金未到位、由本级财政通过垫付资金完成化债任务的地方，在上级财政补助资金到位后，经省级财政和省级农村综合改革部门审核同意，可按核定后金额从特设专户中将资金转到相应账户。省级审核同意文件应抄送财政部(国库司)和工作小组(办公室)。二是对上级财政补助资金大于本地偿债额度而出现结余资金的处理。地方不得将该项结余资金从化债特设专户中转出用于化债以外的其他用途，而应继续用于化解农村义务教育其他债务和其他公益性乡村债务等。三是对审计锁定债务后，在偿债过程中因核减债务出现结余资金，以及因市县违反化债政策而扣减的资金， 由省级财政和省级农村综合改革部门统一管理并按规定重新分配，用于化解农村义务教育其他债务和其他公益性乡村债务等。

四、妥善使用协商减债方式

协商减债是地方在化债工作中创造的一种化债方式，有利于减轻政府的偿债支出，也有利于鼓励债权人继续支持关心农村义务教育发展，但在工作中对这一方式要妥善使用，规范操作，以避免出现不良后果和消极影响。为此，各省、自治区、直辖市、计划单列市要制定协商减债的统一办法，以便各市县规范操作。各地在使用协商减债方式时，要坚持平等协商和债权人自愿的原则；要有合法、完备的手续，要有债权人自愿减债的书面证明材料，并解除相关的债权债务关系；必要时，可对自愿协商减债的债权人给予适当的荣誉奖励。严禁强迫或威胁要求债权人减债。

五、做好偿债资金支付管理和遗留问题处理工作

偿债资金直接支付到债权人是偿还债务的核心环节，直接决定化债政策能否落实到位及其成效。各地要继续完善相关支付制度和办法，严格遵守支付审核程序，认真执行债权人申请和偿债资金支付审核制度，健全相关资金支付手续，确保不留隐患。债权人领取偿债资金时，要签字确认解除债权债务关系。债权人委托别人代领偿债资金的，代领人要出具委托书和身份证明。债权人发生变动时，有关方面和发生债权变动的当事人要出具有关证明。对因债权人外出、死亡或其他特殊原因联系不上债权人而无法偿还的情况，要努力与债权人直系亲属联系，并通过媒体进行公告，保留一定的支付期限。具体办法由各省、自治区、直辖市、计划单列市统一制定。另外，对一些地方建校用地租赁费由于缺乏资金来源而形成的债务，由地方政府结合本地实际，协调教育、农业等有关部门统一研究解决。

六、做好化债后的相关账务处理和资产管理工作

账务处理是化债的一项重要基础工作，也是考核各地化债工作成效的一项重要指标，各地一定要按照科学化精细化管理的要求做实做细。支付偿债资金或进行协商减债时，化债主管部门要将债权人手中的原始债权凭据收回，进行销号，并及时通知有关债务单位。债务单位要按照财务管理有关规定进行债务销账处理，不得继续保留负债账务，并做到账实一致。化债任务完成后，各地及有关部门要将化债资料装订成册，分类归档，妥善保管，并做到纸质档案和电子档案同时保存，以备核查。

20世纪80、90年代在农村普及九年制义务教育以来，各地不断加大对农村中小学基本建设投资力度，形成了较大规模的学校资产，这是一笔宝贵的财产。近年来，由于农村中小学校布局调整和农村生源减少，导致部分学校资产闲置。债务偿还以后，一方面要做好账务处理，另一方面地方政府及教育、农业部门和村级组织要切实加强学校资产管理，减少资产闲置，避免学校倒塌损毁和资产流失。要在妥善处理产权关系的基础上，把闲置校舍与农村学前教育发展、农村成人文化继续教育、村支部活动室和村级公共服务设施建设等结合起来，最大限度地盘活闲置校产，避免资源浪费和重复建设。

七、加强农村中小学财务管理

农村义务教育经费保障机制改革实施以来，农村义务教育投入大量增加，经费管理制度框架不断完善。但是，由于长期以来农村中小学预算财务管理基础较为薄弱等原因，一些地区农村中小学财务管理工作亟需进一步加强。从考核验收情况看，一些地区农村中小学财会基础工作依然比较薄弱，内控制度不健全，财务人员素质参差不齐，变动频繁，未经专业培训，无证上岗、教师兼职做财会工作的现象较为普遍，影响了化债工作的顺利推进。为此，要切实加强农村中小学预算和财务管理，夯实学校财会基础工作，加强农村中小学校会计人员队伍建设，按规定配齐财会人员，加强财务专业培训，提高财务管理水平。

八、严格防控农村中小学校新债

近年来，各地在化解农村义务教育旧债的同时，也积极探索防控新债的相关政策措施和制度办法，取得了一定进展。但从考核验收情况看，一些地方农村义务教育新债仍时有发生，对农村义务教育和农村经济社会的持续健康发展产生了不利影响。各地要从经济社会发展大局出发，切实防控农村义务教育新债。要科学制定和实施农村义务教育中长期发展规划，学校基本建设要与政府财力水平相适应；要建立健全农村中小学建设项目审批制度，严格审批程序和审批标准；要严格控制出台各种新的教育达标、升级、评优和超规模建设的文件；要落实农村义务教育经费保障机制改革政策，增加农村义务教育经费投入。要实行农村中小学校新债责任追究制，坚决制止通过向村级组织和农民借债搞学校建设的行为。要加强农村中小学预算和财务管理，提高学校财务管理水平。要加强对已发生的农村义务教育新债的管理，建立台账。

九、切实加强对农村义务教育化债工作的监督检查

为确保偿债资金的规范、安全和有效，各级农村综合改革领导小组办公室、财政、教育、农业等部门要密切配合，建立健全事前、事中、事后相结合，常规检查和不定期抽查相结合的全方位监督体系和制约机制。要严肃工作纪律，对弄虚作假、虚报冒领、截留挪用、套取补助资金、造成资金损失及继续盲目搞建设、上项目、借新债的行为，要追回补助资金，按照有关规定追究直接责任人和有关领导的责任；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。