福建省厦门市人大常委会


厦门市人民代表大会常务委员会

公告第二十二号


《厦门市物业管理若干规定》已于2010年12月2日厦门市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，于2011年3月24日经福建省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准，现予公布，自2011年6月1日起施行。


厦门市人民代表大会常务委员会

2011年3月30日


厦门市物业管理若干规定

（2010年12月2日经厦门市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 2011年3月24日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准）


第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。
第三条 市建设行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
（一）组织实施本规定以及其他关于物业管理的法律、法规；
（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策；
（三）指导、协调街道办事处（镇人民政府）、行业协会等依法开展物业管理相关工作；
（四）负责物业服务企业的资质管理；
（五）法律、法规规定的其他职责。
区建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，并接受市建设行政主管部门的业务指导。
第四条 街道办事处（镇人民政府）对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：
（一）指导、组织业主大会成立和业主委员会换届；
（二）办理业主委员会的备案工作；
（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动；
（四）法律、法规规定的其他职责。
第五条 建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。物业管理联席会议的召集及具体工作由街道办事处（镇人民政府）负责。
第六条 市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，维护会员合法权益，组织物业服务行业从业人员的业务培训，促进物业服务企业依法、诚信经营，促进行业健康发展。

第二章　　业主大会和业主委员会
第七条 物业管理区域的划分应当以经批准的项目规划用地范围确定。
业主要求对物业管理区域进行调整的，应当向区建设行政主管部门提出书面申请。区建设行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）进行审查后，根据公共配套设施设备配置、物业类型及社区布局，作出决定。
第八条 建设单位应当在工程竣工验收备案之日起一年内向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提供业主清册、物业总建筑面积、各独立产权建筑面积、物业出售并交付使用时间及物业管理用房的位置、面积等资料。
街道办事处（镇人民政府）根据履行物业管理职责的需要，可以向房地产交易权籍登记机构查阅、复印物业管理区域内的业主姓名、各独立产权建筑面积、业主联系方式等资料。
第九条 建设单位在物业管理区域符合召开首次业主大会会议的法定条件后三十日内，应当向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提交成立业主大会的书面报告；建设单位未提交书面报告的，业主可以以书面形式向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的请求。
建设单位应当承担首次业主大会成立所需的经费，并协助街道办事处（镇人民政府）组织召开首次业主大会会议。
第十条 街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面报告或者请求之日起三十日内，负责组织成立首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。
筹备组由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、建设单位和业主代表组成。
第十一条 首届业主委员会委员候选人由业主自荐和推荐产生，并按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢(梯)及相应建筑面积均衡分布。同一物业类型、同一幢(梯)按照推荐票多少顺序确定委员候选人。
筹备组应当将前款规定的候选人名单在物业管理区域内公示，公示时间应当不少于七日。业主有异议的，筹备组应当核实和处理，及时向业主反馈，并将处理情况向业主大会会议报告。
第十二条 业主委员会由委员五至十三人的单数组成，每名委员具有同等表决权；业主委员会委员实行差额选举，按照候选人得票多少顺序当选。
每届业主委员会委员任期不超过五年，可以连选连任；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会决定。
第十三条 业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。候补委员人数按照不超过委员人数的百分之四十设置；候补委员实行差额选举，按照预定名额和候选人得票多少顺序当选。
候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员在任期内因故出缺时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。
第十四条 同一个物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主大会议事规则中明确本物业管理区域的业主委员会委员总数以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的委员名额。
第十五条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。专有部分建筑面积一平方米为一个投票权。
召开业主大会会议，与会业主人数应当超过全体业主人数半数，且与会业主所持有的投票权应当超过本物业管理区域内投票权半数，业主大会会议方为有效。
前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认或者在表决票、选举票上签字确认。
业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。
第十六条 选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。
第十七条 业主委员会应当及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主。
业主委员会应当每年向业主大会会议或者全体业主报告上一年度的工作情况。
第十八条 业主委员会可以聘请专职工作人员，负责处理业主委员会日常事务，其工作职责、报酬由业主大会决定。
建设行政主管部门应当组织专职工作人员参加培训，具体办法由市建设行政主管部门制定。
第十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
(一) 收受物业服务企业或者有利害关系业主提供利益的；
(二) 向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的；
(三) 本人或者直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的；
(四) 无正当理由拒不缴纳物业管理费或者专项维修资金等不履行业主法定义务的；
(五) 无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；
(六) 以书面形式向业主大会提出辞职的；
(七) 根据法律、法规规定不宜继续担任业主委员会委员的。
终止委员职务的事项应当在物业管理区域内进行公示，并向街道办事处（镇人民政府）备案。
第二十条 业主委员会应当依法按时组织召开业主大会会议。业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期组织召开；业主委员会仍不组织召开的，街道办事处（镇人民政府）可以按照首次业主大会会议召开程序组织召开。
第二十一条 出现议事规则及管理规约中规定应当召开业主委员会的紧急情况时，业主委员会不及时召开会议的，街道办事处（镇人民政府）可以指定业主委员会委员组织召开。业主委员会无法召开会议的，街道办事处（镇人民政府）可以直接组织召开业主大会，选举产生新的业主委员会。

第三章　　物业服务和物业使用
第二十二条 物业服务企业应当具有法人资格，并按照规定取得相应资质等级。
物业服务人员按照规定，取得相应资格证书。
第二十三条 物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应服务，接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同的监督。
第二十四条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同向物业所在区建设行政主管部门备案。
第二十五条 建设行政主管部门应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员、业主委员会聘用的专职工作人员的信用评价和监管，建立诚信档案。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的物业服务企业和人员，记入诚信档案；情节严重的，列入向社会公布的警示名单。
被列入警示名单的物业服务企业，二年内不得参加本市物业服务投标。
第二十六条 市价格行政主管部门应当会同市建设行政主管部门按照质价相符的原则，制订物业服务等级标准和收费指导价，并向社会公布。
建设单位应当在购房合同中注明前期物业管理服务的等级标准和收费标准，建设单位、物业服务企业不得擅自调高物业服务的计费标准。
第二十七条 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料。房地产交易权籍登记机构在办理房屋权属初始登记时，在土地房屋登记簿上载明物业管理用房位置、面积等事项。业主委员会有权向房地产交易权籍登记机构查询物业管理用房的有关情况，并将查询情况在物业管理区域内进行公示。
第二十八条 物业服务合同终止或者业主大会决定不再接受原物业服务企业的事实服务，原物业服务企业应当在合同终止之日或者业主大会作出决定之日起最长不超过六十日，撤出物业管理区域内的物业服务人员，退出物业管理区域。
原物业服务企业退出物业管理区域，同时应当履行下列义务：
(一) 移交保管的业主名册、有关物业设施设备改造、维修、更新的有关资料、代收代缴的水电分户表的读数及公摊水电费明细。实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案、物业服务费结余、专项维修资金结余、用物业服务费购置的资产及物品；
(二)清退预收、代收未缴的有关费用；
(三)法律、法规规定的其他义务。
第二十九条 房屋装修应当在开工前向物业管理区域内的物业服务企业申报登记。物业服务企业应当将本条规定和房屋装修中的其他禁止行为、注意事项书面告知业主或者使用人，并由其签字确认。
业主或者使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。
物业服务企业发现有前款规定的违法行为的，应当立即制止，并在二十四小时内报告城市管理行政执法部门。城市管理行政执法部门接到报告后，应当调查核实，对正在实施违法行为的，书面通知供水、供电单位。供水、供电单位应当配合城市管理行政执法部门，暂时停止供水、供电。业主或者使用人改正违法行为后，城市管理行政执法部门应当及时通知供水、供电单位恢复供水、供电。
第三十条 在物业管理区域内开挖、埋设或者维修供电、给排水、排污、燃气、电信等管道管线，除抢修等紧急情况外，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议后方可施工，并就协议内容及其履行情况在物业管理区域内进行公示。
第三十一条 在物业管理区域内停放机动车时，应当在划定的车位内按照标示停放。物业服务企业对违反规定停放机动车的，应当及时予以制止。
第三十二条 物业管理区域内，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务，或者采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务。
第三十三条 街道办事处（镇人民政府）、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员对业主相关资料应当予以保密。
第四章　　专项维修资金
第三十四条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。专项维修资金包括首期专项维修资金和日常专项维修资金。
专项维修资金属业主所有。
第三十五条 首期专项维修资金由建设单位按照市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二，在建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入专项维修资金专户，并按照幢(户)建账。
日常专项维修资金由业主按照规定缴纳，存入专项维修资金专户。
第三十六条 建设行政主管部门应当在银行设立专项维修资金专户，遵循专户存储、核算到户、专款专用、统一监管的原则，对专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。
专项维修资金专户的管理和使用实行定期审计，并将审计情况公开。
第三十七条 专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。
第三十八条 因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将专项维修资金余额退还业主。
利害关系人有权查询专项维修资金的缴交情况。
第三十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，经营收益归全体业主所有。
第四十条 前期物业服务企业依法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入，自收到之日起三十日内存入专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的百分之三十。
业主委员会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理。扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。
第四十一条 业主委员会或者其授权管理的物业服务企业应当每半年将专项维修资金的使用明细、物业共用部位与共用设施设备经营收入和支出在物业管理区域内显著位置公示十日以上，并在市建设行政主管部门网站公示半年。
第四十二条 建筑外墙墙面采用涂料饰面的，应当按照规定定期刷新，依法由业主承担的有关费用可以从专项维修资金中支付。

第五章　　法律责任
第四十三条　建设单位违反本规定第八条第一款规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，对建设单位予以通报批评，并处以三千元以上三万元以下的罚款。
第四十四条 物业服务企业违反本规定第二十四条规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，可以处以五千元的罚款。
第四十五条 物业服务企业违反本规定第二十八条第一款规定，拒不退出物业管理区域的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，列入向社会公布的警示名单，处以五万元以上十万元以下的罚款，并依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。
物业服务企业违反本规定第二十八条第二款规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，列入向社会公布的警示名单。
第四十六条 违反本规定第二十九条第二款规定的，由城市管理行政执法部门责令其限期改正，可以处以二万元以上五万元以下的罚款；拒不改正的，由城市管理行政执法部门依法申请人民法院强制执行。
对危及建筑物安全、改变建筑设计使用功能或者附有违法建筑并结构相连的房屋，城市管理行政执法部门应当同时通知市土地房产行政主管部门依法处理。对违法建造严重违反规划、影响市容市貌或者利用建筑物共有部分违法建造的，依法予以强制拆除。
第四十七条 物业服务企业违反本规定第二十九条第三款规定的，由城市管理行政执法部门责令其改正；造成严重后果的，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。
第四十八条 施工单位违反本规定第三十条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正；拒不改正的，可以处以一万元以上三万元以下的罚款。
第四十九条 违反本规定第三十一条规定，不听劝阻的，物业服务企业应当向城市管理行政执法部门报告，由城市管理行政执法部门责令其改正，可以处以一百元的罚款；造成严重影响物业管理区域管理秩序后果的，城市管理行政执法部门可以将该车辆拖至指定的地点并告知物业服务企业，有关费用由违法行为人承担。
第五十条 物业服务企业违反本规定第三十二条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正，可以处以五千元以上二万元以下的罚款。
第五十一条 违反本规定第三十三条规定，泄露业主资料，给业主造成损失的，业主可以依法要求赔偿。
第五十二条 建设单位违反本规定第三十五条第一款规定的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。
业主违反本规定第三十五条第二款规定的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，通知市土地房产行政主管部门依法处理。
物业服务企业违反本规定第四十条规定，未及时将经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户的，由市建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。

第六章　　附则
第五十三条 业主自行管理以及未取得产权的物业的管理，参照本规定执行。
第五十四条 市人民政府根据本规定制定实施细则。
第五十五条 本规定自2011年6月1日起施行。

共青团中央、全国学联


共青团中央、全国学联关于进一步做好高校济困助学工作的意见

（一九九七年三月十四日）



　　1996年3月，共青团中央、全国学联下发《关于在高校深入开展济困助学行动的通知》（中青联发[1996]12号），针对高校中出现一部分经济困难学生的情况，提出了各级团委、学联组织要努力发挥自身优势，积极开辟多种途径，协助党政部门和学校做好贫困生工作的任务。

　　一年来，各级团委、学联组织从服务于青年学生的成长成才、进高等教育体制改革和维护高校稳定出发，在为解决贫困生问题创造有利的舆论环境、利用社会资源为高校提供实际的物质支持和政策指导等方面都作出了积极的努力，并取得了比较显著的实际效果和社会效应。特别是在扶助贫困生工作中逐步确立的鼓励贫困大学生自立自强、奋发成才的主题，把济困工作同引导青年学生健康成长的中心任务更有机地结合起来，起到了良好的教育激励作用。

　　由于地区经济发展不平衡和家庭收入差异等造成部分学生经济困难的原因依然存在，扶助高校贫困生仍然是一项长期艰巨的工作。1997年高校济困助学工作的总体思路是：以办事业的方式，加强济困助学工作的机制建设，加大吸纳社会资源扶助的力度，大力开展勤工助学活动，营造鼓励大学生自立自强、奋发成才的校园风气和社会环境。按照今年工作的总体思路，为进一步做好济困助学工作，特提出以下意见：

　　一、在济困助学工作中突出激励大学生自立自强、奋发成才的主题，树立良好的校园风气和有利的社会环境。

　　社会主义市场经济体制的逐步建立和高等教育体制改革的深化，对青年学生的全面素质提出了更高的要求。自立自强已成为面向二十一世纪人才的一个基本素质要求。

　　要通过济困助学工作，帮助青年学生从实现中华民族跨世纪宏伟目标对人才的要求和个人的成长成才两方面来认识自立自强的深刻含义，树立不仅经济上有困难的学生要自立自强，经济上没有困难，甚至家庭比较富有的学生也要努力自立自强的观念，使自立自强意识的培养和自立自强能力的锻炼成为大学生自觉的“必修课”。

　　要加强舆论引导，在大学生中倡导通过自己的劳动自立的风尚，形成自立自强光荣、平等互助友爱的良好风气；在社会上倡导鼓励大学生自立的新观念，营造扶助大学生成才，帮助大学生自立的良好社会环境。

　　要根据各地各校的实际情况，选择有效的工作方式和突破口，形成一定的声势。团中央、全国学联今年济困助学的一个重要工作就是联合有关部委，扶助农业、林业、水利、地质、煤炭、石油、冶金、测绘等专业院校的贫困生，鼓励他们立志艰苦行业成才，引导青年学生把个人的成长成才同国家的需要、社会的需要结合起来。还将在高校中和社会上开展大学生如何对待自立，社会如何鼓励和帮助大学生自立的讨论，引起青年学生和社会对这个问题的关注。

　　二、大力开展勤工助学活动，把济困助学和勤工助学有机地结合起来。

　　勤工助学不仅是解决部分学习和生活费用的好形式，而且是磨炼意志、锻炼能力、增加阅历，增长才干的一项重要的社会实践；是济困助学工作具有长远生命力的重要方式。各级团委、学联组织，尤其是高校团组织要象抓其他形式的社会实践一样，下大力气抓好勤工助学工作。

　　要发挥优势，创造更多的勤工助学机会。一方面积极拓展和提供足够的校内勤工助学岗位，优先安排经济困难的学生上岗，并创造条件使学习基础相对薄弱的困难学生通过有限时间的劳动，获得资助性报酬，使他们顺利地完成学业；另一方面要加强与社会的联系，努力建立勤工助学联系点和基地，有条件的中心城市团委、学联组织还可利用假期尝试创设勤工助学应聘市场，为更多的学生提供更具社会意义的勤工助学岗位，同时还应与工商、公安部门配合，共同制定有关政策措施，保护学生在社会上开展勤工助学活动的合法权益不受侵害。

　　要注重机制建设，形成整体优势，努力建立事业化的工作格局。全国学联将在今年成立勤工助学协调机构，探索利用各方面的社会资源，较大规模地解决大学生勤工助学岗位的方法，并及时总结、推广各地各校开展勤工助学工作的好经验和好作法，指导、协调全国的勤工助学工作。各省级学联组织和有条件的高校相对集中的中心城市的学联组织也要逐步建立相应的机构，形成各地各校之间、学联与有关部门和单位之间的联系网络，更加有效地开展勤工助学工作。在今年适当的时候，团中央、全国学联将召开工作座谈会，交流、总结各地经验，推动勤工助学工作深化发展。

　　三、继续通过多种方式吸纳社会资金，增大扶助高校贫困生的力度。

　　由于我国的生产力发展水平还不高，多数困难大学生仅靠勤工助学，还不能完成学业；目前高校的课程设置和教学安排还不允许学生比较灵活地安排学习和勤工助学的时间；来自经济、文化教育相对落后地区的一些困难学生，还不能用更多的时间和精力勤工助学；所以，给贫困生一定的经济扶助仍然是济困助学的一项主要工作。

　　要建立和完善济困助学基金。团中央、全国学联去年设立的“中国大学生跨世纪发展基金·济困助学金”，就是动员和组织社会力量，切实扶助高校贫困生的重要举措。济困助学金向重点地区、重点专业院校和自立自强优秀学生的发放，起到了较好的示范作用和舆论引导作用。各地各校筹集的济困助学金也发挥了重要作用，社会各界人士采用的“一助一”扶助方式，体现了全社会对青年学生健康成长的关心，使大学生体会到社会真情和温暖，并起到了积极的鞭策作用。

　　要通过事业化的方式，巩固和拓展经济扶助的有效方式。去年下半年全国学联成立了济困助学办公室，设立热线电话，接受社会捐助。今年要进一步完善以“一助一”结对扶助为重点的接受社会捐助工作，以建立济困助学数据库为契机，全面推进济困助学工作事业化进程。有条件的各省级学联组织也应建立相应的组织协调机构，逐渐与高校团学组织实现联网，使经济困难的学生利用多方面的途径及时解困。

　　各省级团委、学联要按照本意见的精神，认真总结济困助学工作的经验，根据全国的工作部署，研究制定各自的具体方案。高校的济困助学工作是一项政策性很强的工作，在工作中，要注意与教育行政部门等方面的联系和协调，加强政策研究，从宏观上把握大局，既注意把握舆论宣传的尺度，又善于抓住时机，推动工作有新的发展，使济困助学工作准确地体现学校战线的共青团组织和学联组织服务于党的中心工作、服务于青年学生健康成长的时代要求。