建设部关于修改《城市房地产转让管理规定》的决定
建设部
中华人民共和国建设部令
第96号
《建设部关于修改＜城市房地产转让管理规定＞的决定》已经2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，现予以发布，自发布之日起施行。
部长 俞正声
二○○一年八月十五日
建设部关于修改《城市房地产转让管理规定》的决定
建设部决定对《城市房地产转让管理规定》作如下修改：
一、第四条第二款修改为：“省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。”
二、第七条第二项中的“30日”修改为“90日”；第三项修改为：“（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理”；第六项修改为“（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书”
三、删去第十四条第四款。
四、删去第十五条。
五、删去第十八条第一款。
六、第十九条改为第十八条，修改为：“房地产管理
部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
七、第二十一条改为第二十条，修改为：“省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。”
此外，对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。
本决定自发布之日起施行。
《城市房地产转让管理规定》根据本决定作相应的修正，重新发布。
城市房地产转让管理规定
（1995年8月7日建设部令第45号发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改＜城市房地产转让管理规定＞的决定》修正）
第一条为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。
第三条本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：
（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵债的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。
第五条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第六条下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
第八条房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
第九条以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第十条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十一条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第十二条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；
（二）私有住宅转让后仍用于居住的；
（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；
（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
第十三条依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
第十四条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。
房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
第十五条商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。
第十六条房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。
第十七条违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行处罚。
第十八条房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条在城市规划区外的国有土地范围内进行房地产转让的，参照本规定执行。
第二十条省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第二十一条本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
第二十二条本规定自1995年9月1日起施行。
【内容概要】
根据2005年《公司法》第76条规定，在公司章程未作排除性规定的情形下，自然人股东死亡后，其法定继承人可以继承股东资格。在股东资格的法定继承问题上，本文深入探析了包括股东资格继承的排除依据、特定身份的继承人的股东资格继承问题、无民事行为能力人或者限制民事行为能力的股东资格继承问题、多个继承人同时主张股东资格继承的股权分割或共有规则以及最高股东人数超限问题的处理，以及股东资格继承的放弃规则等五个重要的争点与难点。
【关键词】股权继承；股东资格；法定继承；股东资格确认纠纷
民法上的法定继承，《继承法》设有专章即第2章予以规定，是指在被继承人没有对其遗产的处理立有遗嘱的情况下，由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承形式。2005年《公司法》突破了《继承法》之遗产范畴，将股权中的非财产权利也纳入继承客体范围。根据2005年《公司法》第76条规定，自然人股东死亡后，在公司章程未作排除性规定的情形下，其合法继承人可以继承股东资格。
就股东资格的法定继承而言，其合法继承人范围无疑应包括《继承法》第10条第1款规定的第一顺序继承人（配偶、子女、父母）和第二顺序继承人（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）；在继承的顺序上原则上也应依《继承法》第10条第2款“继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承”之规定继承。在股东资格法定继承的问题上，有如下五个重要争点与难点需要研究和讨论，也需要法律和司法解释予以明确和厘清。
第一，2005年《公司法》第76条规定的股东资格继承规则的适用前提是公司章程未有排除性规定。但是，在公司章程保持“沉默”或有表彰同意先行规定的情形下，股东会决议对股东资格继承作出了排除性规定，对该等决议作为排除依据的效力应该如何认定？该等决议是否可以排除股东资格继承规则的适用？
第二，公务员、现役军人等特定身份的继承人能否继承股东资格而成为公司的股东？
第三，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人能否继承股东资格而成为公司的股东？
第四，在共同继承情形下，多个继承人同时主张股东资格的继承，股权分割和共有应适用何种规则？如果因为继承人股东的加入使得公司股东人数突破《公司法》第24条规定的50人的限制应如何处理？在股东人数已达50人的极端情形下，因为继承人股东的加入使得公司股东突破2005年《公司法》第24条股东人数之限制又该如何处理？
第五，股东资格依法可以继承，但作为权利人，继承人也可以放弃继承。由于股东资格继承之放弃不同于民法上一般遗产继承之放弃，对于该等放弃事项应如何进行明确和规范？
一、争点与难点一：股东资格继承的排除依据
对于第一个问题，笔者以为，根据2005年《公司法》第76条规定，关于股东资格的继承排除问题，原则上应以公司章程的规定为依据。但从该条文文义以及2005年《公司法》其他条款的规定，我们也得不出股东会决议不得作为排除股东资格继承的依据的结论。揣测立法者关于股东资格继承问题的立法意图，结合2005年《公司法》的相关规定，笔者以为，股东会决议在下列条件同时具备的情形下，可作为排除股东资格继承规则的依据：
1、该等决议作出时间在自然人股东死亡前
如果排除股东资格继承的股东会决议在自然人股东死亡后作出，无论该等决议内容是否违反法律规定，就程序瑕疵而言，依2005年《公司法》第20条第2款也当为被撤销。因为该等决议的作出不仅意味着股东会会议召开通知违反2005年《公司法》第42条第1款规定不能及于全体股东，召集程序违反法律规定之外，而且意味着死亡自然人股东的意思表示之排除，表决方式亦违反法律规定；对于死亡自然人股东及其继承人来说也是极为不公平的。
2、该等决议经代表三分之二以上表决权的股东通过（以下简称“绝对多数决”）
承上所述，反之，如果该等决议在股东死亡之前作出，是否就可以起到排除股东资格继承的作用呢？在回答这一问题前，有必要对股东会决议的性质、效力及与公司章程间的关系作一简单分析。
关于股东会决议的性质问题，笔者以为，股东会决议系公司股东会依照法律和公司章程规定的程序作出的决定，系在多数决的原则下多个股东的意思表示趋于一致下的产物，在法律性质上，该等决议本质上属于一种多方法律行为，系由同一内容的多数意思表示的合致而成立。
关于股东会决议效力范围问题，2005年《公司法》没有直接予以明确规定。通说认为，股东会是公司意思决定机关，承载着公司意思表示器官的功能。股东作为“公司的所有者”，由所有者决定公司的意思是符合法律之逻辑的，故在所有权与经营权分离的公司治理结构下，所有者基于其对公司资源的控制权，作出“所有者决议”即“股东会决议”以实现保护其利益安全的目标，应该得到公司的遵守和执行。同时，从法律解释论的角度分析，也可以得出下列结论：股东会决议对股东、董事、监事、高级管理人员以及一般员工均产生拘束力。
2005年《公司法》第11条规定，在公司设立时，股东负有制定公司章程的义务；第38条规定，股东具有修改公司章程的权利；第44条第2款规定，股东会对于修改公司章程的决议应采绝对多数决。依法条逻辑可知，股东会决议与公司章程间的关系，是行为本身与行为结果间的关系，股东会决议决定公司章程，公司章程决定于股东会决议。
因此，基于上述，当股东会严格依照法律和公司章程的程序规定采绝对多数决方式作出排除股东资格继承的决议后，笔者以为，应视不同情形对该等决议作为排除依据予以认定：
(1)在公司章程对排除股东资格继承事项未涉及即保持“沉默”同时其后该等事项内容在公司章程未予充实的情形下，该等决议的作出应视同对公司章程关于该等事项的一种补充规定，可作为排除股东资格继承的依据；
(2)当公司章程对股东资格继承有表彰同意先行规定的情形下，该等决议的作出应视为对公司章程原有规定的一种修正，亦应视同为排除股东资格继承的依据，而不能以该等决议的内容违反公司章程的原有规定而作可撤销论，这是因为，民事法律行为的核心是意思表示，在不违反法律、行政法规，不损害社会公共利益的前提下通过绝对多数决规则形成的股东会决议是股东们的真实意思表示，代表了他们的共同合意，也是基于情势变更而作出的合理的适时选择。
二、争点与难点二：特定身份的继承人的股东资格继承问题
就继承问题而言，《继承法》是一般法，2005年《公司法》是特别法；在股东资格的继承问题上，2005年《公司法》是一般法，而《继承法》、《公司法》以外的其他法律是特别法。关于特定身份的继承人的股东资格继承问题，应适用“特别法优先一般法”的法律规则。
《公务员法》第五十三条第十四项规定，公务员不得从事或者参与营利性活动，在企业或者其他营利性组织中兼任职务。根据《民法通则》第五十八条第一款第五项规定，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。此处的法律，应当是指法律法规中的效力性禁止性规范，即是对行为本身加以禁止的强制性规范。而《公务员法》关于公务员不得从事营利性活动、不得在企业中兼任职务的规定，则与效力性禁止性规范相对，属于管理性的禁止性规范。由于《公司法》对于股东的积极资格未作规定，且继承为事实行为而非民事法律行为，公务员即便是违反了《公务员法》的相关规范，也不会影响到继承行为之效力。然而，如果公务员依照2005年《公司法》第76条获授股东资格，则必然会使其直接违反《公务员法》的相关规范，从而导致管理机关追究其行政责任，故在股东资格继承的法律适用问题上，需要将《继承法》、2005年《公司法》以及《公务员法》等相关法律衔接起来。因此，为避免法律适用上的困境，在适用前述“特别法优先一般法”的法律规则时，宜按照特别法规则先行作出法律选择，然后再针对特定事项优先适用某项特别规定。故对于股东资格的继承问题，应先根据《公务员法》的相关规定否决公务员作为股东资格继承人的资格，然后再根据2005年《公司法》和《继承法》的规定肯定其可以依法继承与被继承人即原自然人股东所拥有的股权相对应的财产权益。