陈召利律师应邀做客无锡HOUSE365《地产1+1》栏目

——开发商在建工程停工，购房者如何维权？

据部分嘉友梅里香舍业主反映： 嘉友梅里香舍停工了！起因在于开发商长期拖欠工程款，导致施工方无法支付工人工资及材料款，在消极怠工3个月后，施工方终于采取了彻底停工的措施。工程复工遥遥无期，明年按期交房希望渺茫，嘉友梅里香舍业主如何有效维护自身权利？
2008年10月18日下午2点，江苏云崖律师事务所陈召利律师应邀做客无锡365房地产家居网《地产1+1》栏目，现场解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及业主的维权途经。【网页链接：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房买卖的法律关系中，开发商的主要义务在于给付结果（即开发商交付合格的商品房），而非给付行为（即开发商建造商品房的过程）。因此，无论开发商在建设商品房过程中是否存在停工等情形，只要开发商能够在合同约定的履行期限届满前能履行交房义务，即不存在违约,除非双方当事人在商品房买卖合同中明确约定工程进度。
那么，这是否意味着，在交房前开发商无论存在任何行为，购房者均无法主张权利呢？答案当然是否定的。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。对于这种违约情形，我们称之为“预期违约”。不过，对于预期违约，最大的障碍在于举证。
实际上，开发商在建工程停工只是一种表象，问题在于能否据此表象判定开发商无法履行交房义务，即存在预期违约情形。根据《商品房预售合同》的约定，开发商应于2009年5月底履行交房义务。也就是距离交房时间尚有长达七个多月的时间，如果希望以开发商存在短期的停工行为来证明开发商无法履行交房义务，在法律上恐怕很难获得支持。
此外，购房者担心的是，万一开发商开发的楼盘成为烂尾楼，他们已付的购房款能否得到返还？关于这个问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）有明确规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说，购房者的房款返还请求权是第一顺位的，可以得到优先返还。至于购房者能够获得全额返还，则视开发商的资产状况而定。
虽然该事件目前来说希望通过法律途径解决存在一定的难度，但是这也给开发商和购房者敲醒了警钟。在目前宏观经济环境相对严峻、房地产市场不景气的情况下，购房者如何选择可以信赖的开发商，开发商如何避免引起购房者的不信任甚至恐慌，均是不可小觑的课题。

财政部 国家税务总局


财政部、国家税务总局关于1999年进口农药进口增值税征免问题的通知
财政部 国家税务总局


本通知执行期限为1999年1月1日至1999年12月31日。



海关总署：
经国务院批准，现将1999年国家计划安排进口的农药进口环节增值税政策通知如下：
一、对国家计划内进口农药成药（我国禁止和严格限制使用的农药品种除外，详见附件一）和农药原药（具体商品目录见附件二）免征进口环节增值税。
二、进口单位凭国家经贸委授权机构签发的《重要工业品进口登记证明》到海关办理免税手续。
本通知执行期限为1999年1月1日至1999年12月31日。
附件：一、我国禁止和严格限制使用的农药品种
二、1999年进口农药原药清单
附件一：
我国禁止和严格限制使用的农药品种
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序号 ｜ 中文名 ｜ 英文通用名
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1 ｜艾氏剂 ｜Ａｌｄｒｉｎ
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2 ｜乐杀螨 ｜Ｂｉｎａｐａｃｒｙｌ
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3 ｜毒杀芬 ｜Ｃａｍｐｈｅｃｈｌｏｒ
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4 ｜敌菌丹 ｜Ｃａｐｔａｆｏｌ
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5 ｜氯丹 ｜Ｃｈｌｏｒｄａｎｅ
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6 ｜杀虫脒 ｜Ｃｈｌｏｒｄｉｍｅｆｏｒｏｍ
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7 ｜三环锡 ｜Ｃｙｈｅｘａｔｉｎ
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8 ｜滴滴涕 ｜ＤＤＴ
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9 ｜1，2—二氯乙烷 ｜1，2—Ｄｉｃｈｌｏｒｏｅｔｈａｎｅ
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10 ｜三氯杀螨醇 ｜Ｄｉｃｏｆｏｌ
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11 ｜狄氏剂 ｜Ｄｉｅｌｄｒｉｎ
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12 ｜二溴氯丙烷 ｜ＤＢＣＰ
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13 ｜地乐酚 ｜Ｄｉｎｏｓｅｂ
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14 ｜二溴乙烷 ｜ＥＤＢ
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15 ｜异艾氏剂 ｜Ｅｎｄｒｉｎ
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16 ｜环氧乙烷 ｜Ｅｔｈｙｌｅｎｅ ｏｘｉｄｅ
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17 ｜氟乙酰胺 ｜Ｆｌｕｏｒｏａｃｅｔａｍｉｄｅ
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18 ｜六六六 ｜ＨＣＨ
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19 ｜七氯 ｜Ｈｅｐｔｅｃｈｌｏｒ
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20 ｜六氯苯 ｜Ｈｅｘａｃｈｌｏｒｏｂｅｎｚｅｎｅ
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21 ｜除草醚 ｜Ｎｉｔｒｏｆｅｎ
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22 ｜五氯苯酚 ｜Ｐｅｎｔａｃｈｌｏｒｏｐｅｎｏｌ
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23 ｜五氯硝基 ｜Ｑｕｉｎｔｏｚｅｎｅ
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24 ｜除草醚 ｜Ｎｉｔｒｏｆｅｎ
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25 ｜鼠甘伏（甘氟） ｜Ｇｌｉｆｔｏｒ
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注：以上农药品种以任何方式进口均不得享受减免增值税待遇。
附件二：
1999年进口农药原药清单
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序号 ｜ 税号 ｜ 商品名称
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1 ｜ 29269090 ｜ 灭扫利原药
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2 ｜ 29269090 ｜ 来福灵原药
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3 ｜ 29269090 ｜ 功夫原药
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4 ｜ 29242990 ｜ 叶蝉散原药
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5 ｜ 29309090 ｜ 巴丹原药
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6 ｜ 29349090 ｜ 硕丹、韩丹原药
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7 ｜ 29333900 ｜ 莫比朗原药
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8 ｜ 29333900 ｜ 乐斯本原药
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9 ｜ 29341000 ｜ 尼索朗原药
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10 ｜ 29309090 ｜ 拿捕净原药
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11 ｜ 29333900 ｜ 精稳杀得原药
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12 ｜ 29339000 ｜ 精禾草克原药
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13 ｜ 29214300 ｜ 氟乐灵原药
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14 ｜ 29309090 ｜ 杀草丹原药
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15 ｜ 29339000 ｜ 速克灵原药
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16 ｜ 29336990 ｜ 盖普林原药
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17 ｜ 29214200 ｜ 扫弗特原药
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18 ｜ 29201000 ｜ 米乐尔原药
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19 ｜ 29331990 ｜强力诺毕那命原药
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20 ｜ 29092000 ｜ 艾割原药
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1999年2月1日