海南省人民政府


海南经济特区土地征用管理规定(修正)
海南省人民政府


1995年8月14日海南省人民政府第82次常务会议通过 （根据1997年10月8日海南省人民政府令第106号修正）


第一条 为了加强土地征用管理工作，妥善处理国家、集体和个人的利益关系，根据国家有关法律、法规和《海南经济特区土地管理条例》，制定本规定。
第二条 本规定所称土地征用是指本经济特区因建设需要依照本规定将农村集体所有土地征为国家所有，并支付给被征地单位及个人一定的征地补偿费的行为。
第三条 城市市区的土地，国有农场、林场、牧场、盐场、渔场的土地，农村和城市郊区中依法征用的土地，以及国家未确定给集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地和其他土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。
第四条 土地征用由市、县、自治县人民政府统一办理，土地管理部门负责具体实施，其他任何单位或者个人不得征用农村集体土地。
农业、林业、海洋、旅游、环境资源、计划、公安、劳动等有关部门和乡（镇）人民政府，应当按照各自的职责分工，协助土地管理部门实施征地工作。
第五条 征用农村集体所有土地，应当尽量安排好当地农民的生产、生活，并给予适当的补偿。被征地的农村集体经济组织及其成员，必须服从国家建设需要，积极支持和配合征地工作的实施，不得阻挠征地工作的正常进行。
第六条 征用农村集体所有土地，必须贯彻执行“十分珍惜和合理利用每寸土地、切实保护耕地”的方针，以本经济特区经济和社会发展计划及其实施的需要为依据，并应当符合土地利用总体规划和城市建设规划。
第七条 市、县、自治县人民政府征用土地的总量不得超过省人民政府下达的年度建设用地计划指标；因特殊情况需要超过的，应当报经省人民政府批准，其超出部分在下一年度计划中予以扣抵。擅自突破占用耕地计划指标的，省土地管理部门应当停止受理其建设用地报件。
第八条 大型建设项目和占用耕地面积较大的项目，在城市规划区和风景名胜区内征用集体所有土地，由市、县、自治县规划行政主管部门会同土地管理部门联合选址，确定拟征土地的界址、范围。
第九条 土地征用应当先确定土地权属，由市、县、自治县土地管理部门向被征地单位发出征地通知书，并在征地通知书送达后30日内，与被征地单位依照本规定协商征地补偿和安置方案。
经协商达成协议的，由土地管理部门与被征地单位签订《征用土地补偿协议书》，《征用土地补偿协议书》由双方法定代表人签名盖章。乡（镇）人民政府、办事处及其他非土地所有权单位，不得代替土地所有权单位签订《征用土地补偿协议书》。
第十条 在前条规定的30天内，被征地单位无正当理由拒不参加协商或者按照规定程序正式协商3次仍达不成协议的，土地管理部门应当拟定征地补偿方案，由市、县、自治县人民政府依据有关规定做出征地决定。被征地单位对征地决定有异议的，可以在接到征地决定书之日起15
日内向上一级人民政府申请复议，也可以直接向人民法院起诉。在法定期限内既不申请复议或者起诉又不履行征地决定的，由市、县、自治县人民政府申请人民法院强制执行。
第十一条 已预征的土地在投入开发建设前，应当允许原使用单位继续使用，但原使用单位不得在其地面上兴建房屋或者其他永久性附着物，不得种植长期作物。
第十二条 征用《海南经济特区土地管理条例》第二十七条第（四）项所指的其他土地，其土地补偿费按照征用旱田的土地补偿费标准的一半支付。
下列土地按照前款规定标准支付土地补偿费：
（一）连续抛荒3年以上的水田、旱田、菜地、园地、鱼塘；
（二）林木采伐、火烧后5年内未更新的迹地；
（三）非人工林地；
（四）每公顷实际成活株数未达到规定合理株数的零星树木占地。
第十三条 征用种植多年生作物的土地，其青苗补偿费，已进入收获期的按照株数补偿，尚未进入收获期的可以按照实际种植面积补偿；竹林及短期作物可以按照实际种植面积补偿。
第十四条 国家建设需要收回原划拨给农村集体经济组织和国有农场、林场、盐场及其他单位或者个人使用的国有土地，应当根据原使用该土地的单位或者个人投入情况，给予青苗补偿，并给予适当的安置补助费、附着物补偿和土地开发投入补偿；属基础设施项目建设用地的（大、中
型水工程除外），不给予安置补助费和土地开发投入补偿。

第十五条 基础设施建设项目征用集体所有土地的，土地补偿费和安置补助费按照《海南经济特区基础设施综合补偿条例》第十条和《海南经济特区基础设施建设项目土地补偿标准规定》第五条、第六条的规定执行。
基础设施综合补偿用地、营利性的配套设施及附属设施用地的征地补偿费，按照《海南经济特区土地管理条例》第二十七条、第二十八条规定的标准执行。
第十六条 大、中型水工程淹没区征用集体所有土地或者收回海南建省前行政划拨的国有土地的各项补偿，按照《海南经济特区基础设施建设项目土地补偿标准规定》第十条规定执行。
第十七条 各市、县、自治县人民政府应当将拟征用的集体所有土地，根据不同地类、年产值划分不同等级，按照土地不同等级制定土地补偿费标准和安置补助费标准。
第十八条 计算土地补偿费、青苗补偿费和安置补助费依据的作物产量、产值，以市、县、自治县统计部门核定的数字为准。
第十九条 被征用土地上的房屋、农田水利设施、水井等附着物的补偿标准，由市、县、自治县人民政府根据其重置价格及折旧程度制定。
第二十条 架设高压电线、埋设地下管线等工程设施占用集体所有土地的，如不影响正常生产，可以不征为国家所有，不支付土地补偿费，但损坏青苗及其他附着物的，应当给予补偿。
第二十一条 被征地单位及其成员无理索要其他费用的，市、县、自治县土地管理部门应当拒付。
第二十二条 被征用土地上已给予补偿的青苗、树木和房屋等附着物的产权，不再属于被征地单位及其成员所有。
被预征土地上新种植的作物不再补偿，但土地开发利用时应当支付全部征地补偿费，并按照约定时间通知耕种单位自行处理地上种植的作物；逾期不处理的，按照无主作物处理。
第二十三条 用于征地的农业户口转为非农业户口的计划指标单列，由各市、县、自治县人民政府根据省人民政府下达的年度建设用地计划指标和农业人口在土地被征用后离开农业生产的情况，确定本市、县、自治县农业户口转为非农业户口的年度计划指标，报省计划部门批准后实施
。
征地通知书发出后迁入被征地单位的人员，其农业户口不得转为非农业户口。
被征地单位的耕地全部被征用或者虽未被全部征用，但原人均耕地在0．02公顷以下的，可以将被征地单位原有的农业户口全部转为非农业户口；当地有条件的，也可以在农村集体经济组织之间进行土地调整，将原有的农业户口部分转为非农业户口或者不转为非农业户口。
第二十四条 国家征用农村集体所有土地出让给用地单位，土地出让合同约定用地单位有招工义务的，用地单位应当在同等条件下优先招收被征地单位的人员就业，劳动主管部门应当按照有关规定办理被征地单位人员的招工手续。被招工人员待业期间，用地单位应当支付其生活费。
被征地单位的人员已由用地单位安排就业的，不支付安置补助费。
第二十五条 征用村民联产承包的土地，应当优先安排承包户农业户口转为非农业户口和招工，或者优先补给相应面积的土地供承包户使用。
第二十六条 市、县、自治县人民政府应当采取措施妥善安排被征地单位人员的就业。
（一）有条件的市、县、自治县可以在城镇总体规划范围内或者开发区范围内设立乡镇企业区，由市、县、自治县人民政府统一开发后，按照开发成本出让给被征地单位发展乡镇企业。
（二）对被征地单位兴办的小商业、小服务业，市、县、自治县人民政府应当在项目批准、工商登记、税收、劳动管理等方面采取优惠政策，优先扶持。
（三）被征地单位用征地补偿费发展生产、安置劳动力就业确有困难的，市、县、自治县人民政府可以从国有土地使用权出让收入的地方留成中提留部分资金给乡（镇）人民政府及被征地单位作为发展生产、安置劳动力的专项基金，其提留比例不得超过30％。
（四）当地有条件的，市、县、自治县人民政府可以统筹安排，就近调整土地补给被征地单位使用。
第二十七条 征地补偿费应当按照《海南经济特区土地管理条例》第三十二条的规定管理使用。
非本集体经济组织的现有人员，不得享受征地补偿费。
第二十八条 成片征用集体土地，应当预留或者另行安排被征地单位及其成员发展经济和改善生活所需用地，以利于被征地单位及其成员的生产和生活。预留或者另行安排的就业用地和生活用地，总量一般不得超过所征用土地面积的10％，并应当保持被征地单位成员生产和生活用地
的总量不少于人均30平方米。
第二十九条 预留的就业用地和生活用地可以征为国家所有，也可以不征为国家所有。
预留或者另行安排的土地已被征为国家所有的，转让或者出租必须依法办理报批或者登记手续。
预留或者另行安排的土地仍为集体所有的，一般不得出让、转让或者出租；确需出让、转让或者出租的，必须先征为国家所有，然后按前款规定办理有关手续。
第三十条 土地被征用后，被征用土地的单位及其成员原负担的农业税按照规定相应核减。
第三十一条 超越审批权限非法批准征用土地或者无权批准征用土地而非法批准占用土地的，其批准文件无效。属集体讨论决定的，由其上级机关或者监察部门追究主要负责人的行政责任；属个人决定的，由其上级机关或者监察部门追究其行政责任。非法批准占用的土地按照非法占用
土地处理，由此造成的经济损失，依照国家有关法律、法规进行赔偿。
第三十二条 在审批、实施征地工作中，弄虚作假，或者对违法用地行为包庇、袒护、姑息迁就的，由上级机关或者监察部门依据有关规定追究有关人员的责任。
国家机关工作人员在实施征地工作中，行贿、受贿、索贿、玩忽职守、滥用职权、敲诈勒索的，由其所在单位或者上级机关或者监察部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 违反本规定第二十九条，非法出让、转让、出租预留或者另行安排的土地的，其签订的合同无效，由市、县、自治县土地管理部门责令其终止非法出让、转让、出租行为，没收非法所得，并可处以非法所得额1倍的罚款。
（注：根据海南省人民政府令第106号，海南省人民政府关于修改《海南经济特区土地征用管理规定》的决定，省政府决定将《海南经济特区土地征用管理规定》第三十三条修改为：“违反本规定第二十九条，非法出让、转让、出租预留或者另行安排的土地的，其签订的合同无效，
由市、县、自治县土地管理部门责令其终止非法出让、转让、出租行为，没收非法所得，并可处以非法所得额50％以下的罚款。”）

第三十四条 擅自与土地所有权单位或者非土地所有权单位签订用地合同的，其签订的合同无效，由市、县、自治县土地管理部门责令其退回非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法取得的土地上新建的建筑物和其他设施。
第三十五条 乡（镇）、办事处、村民委员会及其他单位或者个人以各种名义向用地单位敲诈勒索或者非法签订用地合同取得土地补偿费用的，由市、县、自治县人民政府或者乡（镇）人民政府负责纠正，责成有关人员退回款项，对责任者给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责
任。
第三十六条 本规定的具体适用问题由省土地管理局负责解释。
第三十七条 本规定自发布之日起施行，省人民政府过去发布的有关规定与本规定相抵触的，以本规定为准。



1995年9月12日
浅论融资租赁合同的特征及效力

韩召峰


　　融资租赁合同，是指当事人之间约定，出租人根据对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
　　融资租赁合同具有以下法律特征：
　　1.融资租赁合同是由两个合同—买卖合同和融资性租赁合同，三方当事人—出卖人、出租人、承租人结合在一起有机构成的新型独立合同。
融资租赁合同是融资租赁交易的产物，融资租赁合同的主要特征是由融资租赁交易的特殊性决定。融资租赁交易主要是由两个合同、三方当事人所构成的交易。这两个合同是由融资租赁公司与承租人所签订的融资性租赁合同以及由融资租赁公司与供应民签订的买卖合同，两个合同在效力上相互交错。
　　2.融资租赁合同是以融资为目的，事物为手段的合同。这是融资租赁合同的实质特征。这也是融资租赁合同不同于合编租赁合同的重要特征，也是融资租赁合同与买卖、借款等合同的区别之一。
　　3.融资租赁合同中的出租人为专营融资租赁业务的租赁公司，融资租赁合同的出租人，只能是专营融资租赁业务的租赁公司，而不能是一般的自然人、法人或其他组织。这是融资租赁合同主体上的特征。在我国，考虑到融资租赁交易具有融资性，只有经金融管理部门批准许可经营的公司，才有事融资租赁交易、订立融资租赁合同的资格。
　　融资租赁合同的效力
　　融资租赁合同的效力，是指生效的融资租赁合同所具有法律约束力。它主要是通过融资租赁合同的各方当事人所享有的权益所负担的义务来具体体现，考虑到融资租赁合同是由两个合同、三方当事人结合在一起的新型独立合同，对于融资租赁合同效力的考察，将结合这一牲展开。
　　（一）出卖人与出租人之间所订立的买卖合同
一般情况下，该买卖合同应遵循《合同法》在买卖合同中所确立的交易规则。出卖人负有按照约定向承租人直接交付的物的义务。
　　（二）出舱与承租人之间所订立的融资性租赁合同
　　融资性租赁合同是融资性租赁交易的核心，也正是在这一意义上，融资租赁合同与租赁合同都可归为移转财产使用权的合同。融资性的租赁合同，从本质上讲，系属一种特殊形式的租赁合同，因而一方面，在《合同法》对于该合同未设特别的规定，或该合同未有特殊的交易习惯时，应遵循《合同法》关于租赁合同所作为的一般规定；另一方面，该合同也有以下与普通租赁合同不同。


北安市人民法院　韩召峰