刍议不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用上海房产律师/孙随勤

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 10:56:01   浏览:8462   来源:法律资料网
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刍议不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用

孙随勤


  我国房地产市场起步较晚,相应的法律、法规尚不健全,商品房预售有许多不确定的因素,预售方和预购方均面临较大的风险。允许作为无过错的预购方在自己的权利受到侵害时,适时行使不安抗辩权,中止合同履行,直至解除合同,是其寻求自我保护和自我救济的有效手段。同时,不安抗辩权作为先履行方特有的一项权利,也可能为一些不法分子获取非法利益所利用。其行使应当具有严格的条件。

  一、不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用条件

  (一)必须存在于依法订立并生效的商品房预售合同中

  只有有效合同才受法律保护,才对双方当事人具有法律约束力。商品房预售合同是否有效,除了要审查预售方是否取得预售资格,即是否取得土地使用权证、建筑规划许可证、预售许可证外,还要审查合同内容是否真实、合法,有没有损害国家利益、公共利益和他人利益。在审判实践中,遇到诸如预售方缺少“三证”中的一证,有关部门同意补办,事实上已投入资金总额25%以上的情况,该类合同仍应作为有效合同对待。

  不安抗辩权须在有效的双务合同中才能行使。商品房预售合同是双务合同,这是勿庸置疑的。预购方取得预定房屋的权利,同时预售方取得收取预付款的权利。只有在双务合同中,才可能存在一方履行义务而对方不履行义务、致使一方的合法权益受到侵害的情况,而在单务合同和不完全的双务合同中均不能行使不安抗辩权。

  (二)不安抗辩权存在于履行义务有先后之分的预售合同中

  审判实践中,遇到的商品房预售合同都是异时履行,即预售方依法先享受权利,后履行义务;预购方先履行义务,后享受权利。不安抗辩权只存在于异时履行的预售合同中,同时履行的情况不能行使不安抗辩权,不安抗辩权的行使权主要掌握在作为先履行义务方的预购方手中。预购方的债务已到期的,应当履行,如履行期限未届至,预购方可以决定是否暂时停止履行的准备,但不能称之为停止履行。

  (三)预购方有确切证据证明预售方在合同成立后丧失或可能丧失履行交房等义务

  1、预售方丧失或可能丧失履行交房义务的能力。财产显著减少是丧失履行合同义务能力的首要原因。在预售过程中导致预售方财产显著减少,难以正常履行合同的原因是多方面的。主观原因是预售方丧失信誉、乘建筑材料价格上扬、为牟取暴利,将原应交付给预购方的房屋转卖他人,或私自改变原定的房屋结构,偷工减料,缩小房屋面积,或在建筑材料价格下浮时,改变图纸,恶意扩大房屋面积,强迫预购方接受,或收取的预售房款不用于建房,迟迟不开工。预售方不能履行交付房屋的还有客观原因,诸如自然灾害如台风、地震等不可抗力的因素,国家行为如法律、政策的改变及地方政府对某一特定区域的规划变更等的情势变更因素。这些因素的存在均使合同不能正常履行。当然,如果预售方财产状况明显恶化,但对预购方仍有交房的履行能力,则预购方仍不能行使不安抗辩权。

  2、预售方不具备履行义务能力的事实发生在合同成立后的履行期限内。我国《合同法》并没有规定后履行方丧失或可能丧失履行能力应发生在何时,但笔者认为应发生在合同成立之后。就商品房预售纠纷来说,预购方若在与预售方签订合同前,就已知道预售方不具备履行交付房屋的能力,他可能会拒签合同,这时就是没有不安抗辩权也能保护自己的利益,如其明知预售方没有履行交房能力仍与之签订合同,则无行使不安抗辩权寻求保护的必要。如果其在签订合同之前不知预售方无履行义务能力,签订合同之后才发现,为维护无过错方的利益,其应享有不安抗辩权。合同的履行期限,应自预售合同所约定的义务开始履行之日起至截止履行日期止。

  3、预购方对预售方履行不能的事实,负有举证责任。为防止不安抗辩权的滥用,防止预购方借口预售方不能履行合同行使不安抗辩权而中止履行自己本应先履行的义务,预购方必须举出预售方履行不能的确切证据,而不能凭自己的主观猜测,如果预购方不能举证或举证有误,应承担擅自中止合同履行的违约责任。同时,预购方行使不安抗辩权中止履行合同后,应及时通知预售方。虽然预购方行使不安抗辩权勿需获得预售方的同意,但是为了使预售方能采取相应的措施,预购方必须及时通知对方。如果预售方在合理的期限内为履行合同提供了相应的担保,则预购方应恢复履行支付房款的义务,不得行使不安抗辩权;如果预售方虽未提供担保,但经过努力恢复了履行能力,预购方也应恢复履行合同。

  二、不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中适用的后果

  1、中止合同的履行。不安抗辩权的行使目的,在于排除合同成立以后,因后履行一方当事人不履行债务而给先履行一方当事人带来的不公平后果,当可能造成这种不公平后果的因素被清除后,则不安抗诉归于消灭,双方仍应继续履行原有合同。因此,不安抗辩权的行使产生的是暂时中止合同履行的法律效力。预购方在行使不安抗辩权时,只是预见对方可能将不履行,而对方尚未毁约,预购方亦只能暂时中止履行自己的付款义务,而不能直接解除合同。预购方在有权中止合同履行的同时,应及时通知对方,并给预售方合理的期限,使其恢复履行能力或提供适当的担保,这个合理期限以不超过30天为宜,通知的方式可以是口头的或是书面的。在合理期限内,预售方未提供担保也未恢复履行能力,要求预购房履行合同,预购方可予以拒绝。在预售方应预购方要求在合理期限内提供了担保,则不安抗辩权消灭,预购方应继续履行合同。

  2、解除合同和赔偿损失。预售方在接到中止履行的通知后,不提供担保或者提供的担保不适当,预购方可以解除合同,并可基于合同法关于预期违约的规定追究购售方的违约责任。我国不安抗辩权制度在赋予先履行方解约权的同时,并没有规定先履行方可以请求损害赔偿,这是一大缺憾,侵害了先履行方的合法权益,笔者认为应当赋予先履行方损害赔偿请求权,表现在商品房预售纠纷中,预购方的损害赔偿额应以预售方默示不履行交房等义务时的价格标准计算。

  应当注意的是不安抗辩权的成立无须对方当事人主观上是否存在过错,而造成预售方不能履行原因有很多,有违约的情形,也有情势变更的情形,因此在审判实践中还应注意根据实际情况变更合同的有关内容,排除不公平的结果,从而平衡双方当事人的利益,以维护法律关系的稳定性,不能因预售方在对自明显不利的情况不同意提供担保就机械地一概解除合同。

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昆明市下岗失业人员小额担保贷款实施办法

云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府关于印发《昆明市下岗失业人员小额担保贷款实施办法》的通知

昆政发〔2003〕17号

  各县(市)、区人民政府,市政府有关委、办、局,人行昆明中心支行,三个开发(度假)区管委会:
  为鼓励支持我市下岗失业人员自谋职业、自主创业或合伙经营,减轻社会就业压力,维护社会稳定,经市政府领导同意,现将《昆明市下岗失业人员小额担保贷款实施办法》印发给你们,请认真遵照执行。

二○○三年九月二十八日


昆明市下岗失业人员小额担保贷款实施办法

  为鼓励支持昆明市下岗失业人员自谋职业、自主创业、合伙经营或组织起来就业,减轻我市社会就业压力,维护社会稳定,根据中国人民银行、财政部、国家经贸委、劳动和社会保障部联合发布的《下岗失业人员小额担保贷款管理办法》,结合我市实际,制定本办法。

  一、工作机构及职责

  成立昆明市下岗失业人员小额担保贷款工作领导小组(以下简称“市领导小组”),负责组织、领导和协调,制定具体措施,安排相关工作。市领导小组下设办公室,作为领导小组的办事机构,负责具体日常工作。
  昆明市融资担保有限责任公司(以下简称“市担保公司”)负责运作昆明市下岗失业人员小额贷款担保基金,实施下岗失业人员小额贷款担保。市担保公司应建立贷款担保基金专门账户,担保基金的运作与市担保公司的其他业务必须分开,单独核算。市担保公司按担保贷款本金的1%(以1年计算)收取担保费,担保费由市财政承担,按季度结算拨付。
  下岗失业人员小额担保贷款协作银行由市财政局指定,小额贷款担保基金必须存入指定的协作银行。

  二、贷款条件与程序

  我市行政辖区内的中央、省、市、县属企业下岗失业人员凡持有昆明市劳动和社会保障局核发的《再就业优惠证》,年龄在60岁以内,身体健康,诚实信用,并具备一定劳动技能的下岗失业人员,自谋职业、自主创业、合伙经营或组织起来就业的,自筹资金不足部份,可向市担保公司及协作银行申请小额担保贷款。
  小额担保贷款金额一般在2万元以内,还款方式和结息方式由借贷双方商定。对下岗失业人员合伙经营和组织起来就业,可根据人数,适当扩大贷款规模。
  贷款期限一般不超过2年。若借款人提出展期,市担保公司同意继续提供担保的,银行可以展期一次,但期限不得超过1年。

  三、利率与贴息

  小额担保贷款利率按照中国人民银行公布的贷款利率水平确定,不得向上浮动。从事微利项目的小额担保贷款由中央财政全额贴息(展期不贴息)。微利项目是指由下岗失业人员在社区、街道、工矿区等从事的商业、餐饮和修理等个体经营项目,具体包括:家庭手工业、修理修配、图书借阅、旅店服务、餐饮服务、洗染缝补、复印打字、理发、小饭桌、小卖部、搬家、钟点服务、家庭清洁卫生服务、初级卫生保健服务、婴幼看护和教育服务、残疾儿童教育训练和寄托服务、养老服务、病人看护、幼儿和学生接送服务等。
  每年年底,市担保公司汇总贴息发生额度报市财政局审核同意,并经财政部驻昆专员办核准,再由协作银行上报其总行汇总,总行汇总后报财政部审核拨付。若协作银行为股份制商业协作银行,贴息额度先经市财政局审核并报财政部驻昆专员办核准,再由市财政局报省财政厅,省财政厅报财政部审核后拨付。

  四、担保资金的筹集

  我市下岗失业人员小额贷款担保基金的来源,按分级负担的原则,由省、市、县三级财政共同承担(县市区财政应承担的具体比例和金额,以及具体的操作程序,另行研究决定)。担保基金以放大3倍为限,为下岗失业人员提供小额担保贷款。

  五、担保资金的管理

  小额担保贷款不良率达到20%时,市担保公司应暂停担保业务,协作银行停止发放新发生的贷款。由市担保公司用担保基金代为清偿,在降低贷款不良率并采取进一步的风险控制措施,报经市领导小组批准后,再恢复小额担保贷款业务。
  市领导小组确定贷款担保基金年度代偿率的最高限额,对限额以内的代偿损失,由市财政局审核,报市政府批准后予以核销。
  贷款到期不能归还,而由担保机构履行代为清偿责任的期限,最长不得超过3个月,这期间,小额担保贷款质量考评情况不纳入担保机构及协作银行不良贷款考核体系。

  六、为贷款人提供的服务

  市担保公司要为申请贷款担保的下岗失业人员提供便利的服务。贷款担保申请应在15个工作日内予以回复。对不符合贷款条件或担保条件的,应向申请人说明理由,提出改进建议。
  协作银行为申请贷款的下岗失业人员提供开户和结算等便利,并制定切实可行的具体措施,确保发放小额担保贷款所需的资金和额度。
在  贷款期间,协作银行和担保公司应定期与借款人联系,了解其资金使用和经营情况,提供必要的财务指导。

  七、附则

  本办法自发布之日起在市属国有企业下岗失业人员中试行,各县(市)区可参照本办法制定实施意见。
  本办法由市财政局负责解释。

  (注:该文件已在2003年第6号《昆明市人民政府公报》上刊登,现根据国务院和省政府新的文件精神对原文做了调整,请以此件为准)

 

沈阳市城市环境卫生管理条例(已废止)

辽宁省人大常委会


沈阳市城市环境卫生管理条例
辽宁省人大常委会


(1992年1月22日沈阳市第十届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 1992年1月27日辽宁省第七届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准)

目 录

第一章 总 则
第二章 城市环境卫生管理
第三章 清扫保洁和管理
第四章 固体废弃物清运排放和管理
第五章 公共厕所和粪便管理
第六章 冰雪清运和管理
第七章 城市环境卫生设施建设和管理
第八章 监 督
第九章 奖励和处罚
第十章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强城市环境卫生管理,保障人民身体健康,建设优美、清洁、文明的社会主义现代化城市,根据《中华人民共和国环境保护法》和有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内城市和独立工矿区的所有单位和个人(含流动人口)。
第三条 本条例所称城市环境卫生,是指室外公共环境卫生。
第四条 本市城市环境卫生管理工作在市人民政府的统一须导下,实行分级管理、专群结合、社会监督的原则。
沈阳市城市建设管理局是本市城市环境卫生管理工作的行政主管部门。
县(区)环境卫生行政主管部门在县(区)人民政府的领导和市环境卫生行政主管部门的指导下,具体负责本地区环境卫生的建设和管理工作。
镇人民政府负责本地区的环境卫生管理工作。
街道办事处负责本地区的环境卫生管理工作。
第五条 所有单位和个人均有享受良好卫生环境的权利,同时负有维护城市环境卫生的义务,并应尊重环境卫生作业人员的劳动,不得阻碍环境卫生作业人员的正常作业。
第六条 市、县(区)人民政府应制定城市环境卫生事业发展规划,并纳入城市规划和城市建设发展计划。
第七条 城市环境卫生事业经费,由市人民政府按任务量拨付。环境卫生作业单位可受委托实行有偿服务,有偿代办。
第八条 市、县(区)人民政府及各单位应加强城市环境卫生的宣传教育,中、小学校应安排环境卫生教育活动,以提高市民社会道德水平,增强环境卫生意识。
机扬、车站、风景名胜区等经营、管理单位,应对旅客、游客进行遵守环境卫生法规的宣传教育。
第九条 市、县(区)人民政府及其环境卫生行政主管部门,应加强环境卫生的科学研究工作。加强环境卫生监测和预测,不断改进垃圾、粪便收集、运输和处理方法,提高废弃物综合利用和无害化处理能力,努力提高城市环境卫生工作的现代化水平。

第二章 城市环境卫生管理
第十条 所有单位均实行门前环境卫生承包责任制,保持经常性环境整洁。
第十一条 所有单位和个人必须严格遵守下列规定:
(一)不准随地吐痰、便溺和乱丢烟蒂、果皮、纸屑等;
(二)不准乱倒污水、固体废弃物和粪便;
(三)不准从楼内向外抛撒废弃物;
(四)不准在街路上冲洗车辆;
(五)不准在城市道路上堆存煤、土、废品等杂物;
(六)不准在中心市区(按《沈阳市城市规划管理条例》的规定范围)饲养家禽、家畜。经批准饲养的科研用动物和警犬、猎犬除外;
(七)不准在中心市区焚烧垃圾、冥纸、冥钞;
(八)不准在出殡途中抛撤纸钱、纸花等;
(九)不准不带粪兜的畜力车进城;
(十)不准将车内废弃物随地抛撒。
第十二条 车场(库)的场地和进出口路面应进行铺筑,车辆应经常清洗,保持干净。装卸货物,应做到车走场地净,运输散体、流体物资的车辆,应采取有效防护措施,不得沿途飞扬、散落、洒漏。造成污染的,由当事人自行清理或由环境卫生作业单位有偿代为清理。
第十三条 施工单位应做到场地图拦整齐,周围环境整洁;施工暂设和堆放物不得阻碍环境卫生车辆正常作业。

第三章 清扫保洁和管理
第十四条 城市街路、住宅小区的清扫保洁,实行划片分工责任制。
城市一、二级街路由环境卫生专业队伍清扫保洁。
其它街路、小巷和住宅小区等由街道办事处组织清扫保洁。
单位产权道路由权属单位负责清扫保洁。
镇及独立工矿区的街路由镇人民政府和工矿区管理部门负责组织清扫保洁。
第十五条 公园、游园、景点、绿化带由权属单位清扫保洁。
第十六条 农贸、轻工等各类市场及商业摊区、临时摊点由经营管理部门和业主设置垃圾收集容器,并负责清扫保洁。
第十七条 机场、车站、停车场等公共场所的室外公共环境,由权属单位按划定区域自行清扫保洁。

第四章 固体废弃物清运排放和管理
第十八条 本条例所称固体废弃物包括:
(一)生活垃圾;
(二)医疗废弃物(包括医疗院所诊查、化验、处置、手术和病理解剖产生的废组织以及科研实验用后的动物尸体,被血或分泌物污染的污物、护理用具和传染病区产生的污染物等);
(三)无毒无害性工业废渣、炉渣筹;
(四)建筑垃圾,工程残土;
(五)商、饮、服、修业的经营性垃圾。
第十九条 所有单位和居民生活垃圾,应在指定的垃圾箱、站,定点(或定时)倾倒。环境卫生作业部门要及时清运,做到日产日清。垃圾箱、站应配有专人管理,清运垃圾的车辆应加蓬封闭或苫盖,不得沿途撒落。
企事业单位院内自管住宅的生活垃圾,由本单位清扫、清运。
第二十条 承担清扫、清运责任而又无清扫清运能力的单位和个体业户,可委托环境卫生作业部门代为清扫、清运。
第二十一条 排放工业废弃物、建筑垃圾、工程残土、经营性垃圾等,必须到市环境卫生行政主管部门办理手续,送到指定的垃圾场。
第二十二条 排放医疗废弃物,必须到市环境卫生行政主管部门办理手续,由医疗废弃物处理场统一收集、运输、集中焚烧处理。
第二十三条 外国驻沈机构及涉外宾(旅)馆的生活垃圾、杂物等废弃物应委托环境卫生作业部门清运并统一处理。
第二十四条 城市垃圾排放处理场应对固体废弃物及时进行卫生处理,防止污染环境。

第五章 公共厕所和粪便管理
第二十五条 公共厕所应建立厕所卫生管理责任制度,并由专人负责清扫保洁和消毒。
第二十六条 公共厕所统由环境卫生作业部门负责及时清掏清运,不得满溢。
企事业单位、住宅小区的厕所、化粪池由产权单位负责清掏清运,或委托环境卫生作业部门清掏清运。
任何单位和个人在公共厕所内清掏粪便和采集尿液,必须经城市环境卫生行政主管部门批准。
第二十七条 清运粪便车辆和工具必须完好。粪罐要严格密封,不得洒漏。

第六章 冰雪清运和管理
第二十八条 所有单位和居民均须承担除雪义务。
第二十九条 市区内的除雪工作,由市区除雪指挥部组织实施,各街道办事处负责督促检查。各单位负责完成本单位地段的除雪任务。雪停后,要立即按区、街划分的除雪地段除雪,并保证除雪质量。
第三十条 繁华商业街、车站、广场、立交桥、高架路等重点地区清除的积雪,应在雪停三日内,由区、街组织驻区、街单位运出。农贸、轻工等各类市场的积雪由经营管理部门负责组织清运。
第三十一条 所有单位和个人均应按规定堆放积雪,不得往雪堆上倾倒垃圾、污物、污水,不得往窨井内倾倒积雪。

第七章 城市环境卫生设施建设和管理
第三十二条 城市环境卫生设施,是指垃圾台、站、收集容器、垃圾排放场及公共厕所等。
第三十三条 城市环境卫生设施的建设应纳入新区开发和旧区改造规划,配套进行建设。
第三十四条 经城市规划部门批准,环境卫生行政主管部门同意建设的环境卫生设施,任何单位和个人不得改变设计或阻挠施工。
各级城市环境卫生行政主管部门应检查督促建设单位和有关部门完善环境卫生设施的配套建设。
第三十五条 农贸、轻工等市场,应按国家规定标准由市场主管部门设置公共厕所和其它环境卫生设施。未设置的,应限期设置。限期已满仍未设置的,由环镜卫生部门代建,一切费用由应设单位承担。
第三十六条 各级环境卫生专业队伍应加强城市环境卫生设施的维护管理,保持完好。所有单位和个人对城市环境卫生设施不得损坏、拆除、占用和改作它用。
因建设需要拆除城市环境卫生设施的,应经市、县环境卫生行政主管部门同意,由拆除单位按规划确定位置先建后拆。
第三十七条 公共厕所设置要做到布局合理,标志醒目,位置易找,设施完好,符合卫生标准。
在城区主要街路、繁华地区新建公共厕所,应建水洗厕所。
各类公共厕所由产权单位负责维修,保证设施完好,使用安全。

第八章 监 督
第三十八条 市、县(区)环境卫生行政主管部门应设置环境卫生监察队伍。
环境卫生监察队伍的职责是:
(一)宣传环境卫生方面的法律、法规、规章;
(二)监督检查各单位分工责任范围内的环境卫生;
(三)按授权范围处理违反本条例的行为。
第三十九条 县(区)人民政府应组织群众环境卫生监督队伍,在城市环境卫生行政主管部门的指导下进行监督工作。
第四十条 环境卫生监察人员应依法行政,忠于职守,文明执法,不得滥用职权,以权谋私。
第四十一条 各级城市环境卫生行政主管部门应设立社会监督电话和监督信箱。对违反本条例的行为,任何单位和个人都有权向城市环境卫生行政主管部门举报,城市环境卫生行政主管部门应在接到举报后及时调查处理,并将处理结果答复举报人。

第九章 奖励和处罚
第四十二条 凡符合下列条件的单位和个人,由市、县(区)环境卫生行政主管部门给予表彰或奖励:
(一)遵守本条例规定做出明显成绩的;
(二)对改善环境卫生有较大贡献的;
(三)检举违反本条例的行为,或举报环境卫生工作人员滥用职权,以权谋私行为,经调查属实的。
上述单位和个人中,有突出贡献的,由市,县(区)人民政府给予表彰或奖励。
第四十三条 违反本条例第五条、十条、十一条、十三条规定的,由城市环境卫生行政主管部门视其情节轻重进行批评教育,或给予经济处罚。
第四十四条 违反本条例第二十一条、二十二条、二十四条规定的,由城市环境卫生行政主管部门对当事人给予经济处罚。
第四十五条 违反本条例第十四条、十九条、二十六条、二十七条、三十五条规定的单位或个人,由城市环境卫生行政主管部门视其情节轻重进行批评教育,责令其改正或给予经济处罚。
第四十六条 违反本条例第二十八条至三十一条规定的单位或个人,城市环境卫生行政主管部门视其情节轻重进行批评教育,责令其限期改正,或给予当事人及单位负责人以经济处罚,对造成严重后果的由其上级机关给予当事人和单位负责人以行政处分。
第四十七条 违反本条例第三十四条第一款和三十六条规定的,由城市环境卫生行政主管部门责令其赔偿损失。
第四十八条 阻碍环境卫生作业人员正常作业和监督人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十九条 违反本条例第四十条规定的,视其情节轻重由城市环境卫生行政主管部门给予经济处罚或行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十条 违反本条例规定处以经济罚款的,对单位罚款最高限额为二千元,对个人罚款最高限额为一百五十元。
环境卫生管理部门对单位或个人的罚款,应开具财政部门统一印制的罚款收据。罚款收入上缴本级财政部门。
第五十一条 当事人对处罚不服的,可在接到处罚决定通知书之日起十五日内,向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。对复议不服的,可在接到上一级机关复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人可在接到处罚决定通知书之日起十五日内,直接向人民法院起诉。当事

人逾期既不起诉,又不履行的,由作出处罚决定的机关向人民法院申请强制执行。

第十章 附 则
第五十二条 市人民政府根据本条例制定实施细则。
第五十三条 本条例应用中的具体问题由市人民政府负责解释。
第五十四条 本条例自发布之日起施行。《沈阳市城市环境卫生管理规定》同时废止。



1992年1月27日