论商品房预售中对消费者权益的保护

付新民


摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。
甘肃省人民政府


甘肃省实施国家高新技术产业开发区若干政策的暂行规定

　（１９９１年９月２５日　甘政发〔１９９１〕１６８号）




　　第一条　为促进兰州高新技术产业开发区（简称开发区，下同）建设，推动高新技术产业发展，根据《国家高新技术产业开发区若干政策的暂行规定》（国发〔１９９１〕１２号），制定本办法。


　　第二条　本办法适用于经省科委批准进入开发区的高新技术企业。


　　第三条　开发区进出口货物的关税优惠按以下规定办理：
　　（一）开发区内企业为生产出口产品而进口的原材料和零部件，免领进口许可证，兰州海关凭出口合同以及开发区办公室的批准文件验收；
　　（二）开发区内企业经兰州海关批准，可设立保税仓库、保税工厂、支持企业兴办开发高新技术出口产品的“三资”企业，鼓励企业开发利用本省资源和发挥科技优势出品创汇。海关按照进料加工的有关规定，以实际加工出口数量，免征进口关税和进口环节产品税、增值税。
　　（三）开发区内企业生产的出口产品，除国家限制出口或者另有规定的产品外都免征出口关税。
　　（四）保税货物转为内销，必须经原审批部门批准和海关许可，并照章纳税。其中属于国家实行配额和进口许可证管理的产品，需按国家有关规定报批补办进口手续和申领进口许可证；
　　（五）开发区内企业用于技术开发、产品生产所需国内不能生产的进口仪器和设备，凭开发区办公室报经有关部门批准的文件，经兰州海关审核后，免征进口关税。


　　第四条　外商可委托亲友或其他代理人在开发区兴办高新技术企业，对引进资金和先进技术的中介人按照《甘肃省鼓励外商投资优惠办法》的规定给予奖励。


　　第五条　开发区内企业向银行申请贷款时，企业自有资金占贷款数额的比例可给予适当放宽的照顾。


　　第六条　开发区内企业可以免购国家重点建设债券。


　　第七条　开发区内企业的科研、开发项目可以按同等优先原则，列入各级火炬计划、攻关计划、重大新产品开发（试制）计划、重大科技成果推广计划、基础理论研究与软科学研究计划以及有关部门的专项开发计划，并获得相应的资金支持。


　　第八条　开发区内企业生产、经营性基本建设项目，不论企业自筹或贷款建设均应优先纳入当地固定资产投资规模，并简化手续，安排施工。


　　第九条　对开发区内企业计征“国家能源交通重点建设基金”和“国家预算调节基金”时，所得税的基数仍按５５％计算。缴纳“两金”确有困难的企业可以提出申请，经开发区办公室报主管部门批准后予以减免。


　　第十条　开发区内企业上缴地方的各项税款从一九九一年五年内全部返还开发区，用于开发区建设。


　　第十一条　开发区内企业减征或免征的税款，统一作为国家扶持基金，单独核算，由财政部门和开发区办公室监督专项用于高新技术及其产品的开发。


　　第十二条　开发区内企业用于高新技术开发和生产的仪器、设备，实行快速折旧。
　　企业留用的折旧基金应主要用于仪器、设备的更新和技术进步措施。


　　第十三条　开发区内企业开发的高新技术产品，各项指标达到同种进口产品的水平，并具备一定的生产规模，经省科委报经国家科委审定后，列入国家限制进口商品目录，并按现行进口管理办法控制进口。


　　第十四条　开发区内企业生产的产品，除国家有明文规定的个别产品外，价格一律放开，实行市场调节价，随行就市。


　　第十五条　开发区内企业聘用的退职、辞职、停薪留职或社会闲散的科技人员和经营管理人员，按国家规定计算工资，工资标准由企业自定，从应聘之日起发给。从兰外和国外聘用的科技、管理人员，在户口、住房、子女入学、工资和其他待遇上按省政府有关规定给予优惠。


　　第十六条　开发区内企业从业人员的工资由企业自定，实行“上不封顶，下不保底”。


　　第十七条　开发区内企业从业人员在劳保福利、任职资格和职称评聘、晋升及其它待遇上，可适当放宽条件，具体办法由省科委会同有关部门制定。


　　第十八条　本办法发布前，开发区内企业经批准建立在开发区外的产业基地，五年内可适用本办法，并在限期内完成向开发区内过渡。


　　第十九条　本办法由甘肃省科学技术委员会负责解释。


　　第二十条　本办法自发布之日起施行。