中国船舶检验局 挪威船级社


中华人民共和国船舶检验局和挪威船级社关于船舶技术检验合作的协议


（签订日期１９７７年３月２４日 生效日期１９７７年３月２４日）
　　中华人民共和国船舶检验局和挪威船级社，为加强在船舶的技术检验和入级方面的合作，特签订本协议。条文如下：

　　第一条　在本协议规定的条件下，缔约双方同意：
　　一、互相代理营运中船舶的各种检验；
　　二、互相代理新建船舶的检验，以及用于这些船舶的产品和材料的检验；
　　三、代理检验后签发相应的证件。

　　第二条
　　一、本协议第一条第一款所述的互相代理营运中船舶的各种检验，包括查核、延长和更新船级而进行的检验，即为：
　　１．特别检验和其他定期的检验；
　　２．由于海损或修理而引起的临时检验；
　　３．修理工程的检验；
　　４．保持船级的循环检验。
　　二、缔约双方在执行本条第一款所述的检验时，除船级所属一方另有指示外，应根据各自的规范进行检验，但任何一方都不得仅仅根据自己的规范提出可能使对方登记入级的船舶改变结构的要求。

　　第三条
　　一、关于船舶进行重要修理的文件，须经接受该船入级的缔约一方的批准。
　　二、在关系到重要修理的检验中，如果执行检验的一方对另一方在本条第一款范围内所提意见的解释有某些疑问时，应向另一方进行查问，以便得到进一步的说明。

　　第四条
　　一、缔约双方在执行本协议第一条第二款所述的互相代理新建船舶的检验时，执行检验的一方应按船级所属一方的规范进行；或经双方事先协商同意，可按执行检验一方的规范和船级所属一方的补充要求进行。但对用于这些船舶的产品和材料的检验，除船级所属一方另有指示外，应按执行检验一方的规范进行。
　　二、新建船舶的技术设计应由船级所属一方审定；必要时也可委托执行检验一方审定。但技术设计的审定应在最短的期限内完成。
　　三、在新建船舶建造完工时，由执行检验一方签发临时船级证书，并将必要的资料包括所有试验证件、材料和设备等的证书，寄交船级所属一方。

　　第五条
　　一、关于国际公约规定的有关船舶证书以及船舶起货设备证书，应由船籍登记国政府授权发证的一方检验合格后签发。授权发证的一方也可委托缔约另一方代行这种检验，但执行检验的一方应采取一切必要措施保证船体、结构、材料、舾装、设备、锅炉和其他受压容器及其附件、主辅机等，均应符合有关公约的要求和船籍登记国的国家规定。授权发证的一方应将这种规定的英文本事先提供给执行检验的一方，执行检验的一方在检验合格后签发临时证书，并应尽快将必要的资料和检验报告寄交授权发证一方。
　　二、关于船舶的吨位证书，由执行检验一方准备各种必要的资料、图纸和文件，并根据船籍登记国的规范和苏伊士、巴拿马运河吨位规则进行吨位丈量，丈量完后签发临时证书，并将上述资料和计算书尽快寄给缔约对方。

　　第六条
　　一、缔约一方代理对方执行本协议所述的检验，每次均应由对方分别进行委托。但每一方均可授权对方直接接受船长、船舶所有人或其代理人提出的除本协议第五条所述检验和丈量以外的检验申请，并按申请进行检验。
　　二、如果缔约一方接到船舶要求他代表缔约对方进行检验的申请，而没有得到对方关于该项检验的委托或授权，则应立即通知对方。
　　三、缔约任何一方不得将对方委托的检验业务再委托给第三者。
　　四、缔约双方有权适时地向对方提出有关代理检验的详细要求，对方应尽可能满足这些要求。

　　第七条
　　一、对本协议规定范围内的检验，进行检验的缔约一方须在尽可能短的时间内向缔约另一方提供检验报告副本和其所发证书的副本各两份。
　　二、检验报告、船舶证书以及其他证件应用本国文字和英文书写，也可单独用英文书写。
　　三、缔约一方代表缔约另一方进行检验时，在任何情况下证件上必须写明以下内容：
　　１．当中华人民共和国船舶检验局进行检验时，写明“代表挪威船级社”。
　　２．当挪威船级社进行检验时，写明“代表中华人民共和国船舶检验局”。

　　第八条
　　一、缔约双方（包括他们的检验机构和代表）应通过他们的总局进行联系。
　　二、在紧急情况下，缔约一方（包括他们的检验机构和代表）可直接和对方在船舶所在地的代表联系，同时应通知对方的总局。

　　第九条
　　一、缔约双方应互相提供各自的检验机构名单。
　　二、缔约双方有权在各自的检验机构名单中全部或部分地刊出对方检验机构的名单和地址。

　　第十条
　　一、对于在按本协议规定进行检验的过程中以及由于这种检验所发生的损坏，缔约双方都不负任何责任。
　　二、缔约双方对于缔约对方的人员不负任何责任。

　　第十一条
　　一、除上述各条规定之外，缔约双方在下述方面进行密切合作：
　　１．交换双方出版的规范和技术标准，以及这些规范和技术标准的修改或补充本；
　　２．对这些规范和标准的应用情况进行交流；
　　３．交换双方的证书格式、戳记和标记的式样。
　　二、上述各种出版物相互提供一份。如果一方为代理对方检验需要更多的份数，后者应按要求提供必要的份数。

　　第十二条　缔约双方按本协议执行代理工作的报酬和费用，应根据各自的费率直接向被服务者收取。本协议不要求缔约双方互相支付任何费用。

　　第十三条　缔约双方应将本协议的有关条款通知各自的检验机构以及与本协议有关的机构。

　　第十四条　本协议自缔约双方签字之日起生效。缔约任何一方有权终止本协议，但需在要求终止之日前六个月以书面通知对方。协议终止之日，已经开始但尚未完成的工作，必须按本协议的规定继续进行到完成为止。
　　本协议于一九七七年三月二十四日在北京签订，共两份，每份都用中文和英文写成，两种文本具有同等效力。
对房屋承租人先买权合理性的质疑

赵建敏


摘 要 笔者认为房屋承租人先买权存在的经济条件已发生变化，法律赋予房屋承租人先买权具有不合理性。应将房屋承租人先买权由法定权利变更为由合同当事人任意选择的提示性条款。
关键词 房屋 承租人 先买权


房屋承租人先买权是指在房屋的租赁期间，房屋出租人出卖出租的房屋，承租人有以出租人出卖给第三人同等的条件优先购买的权利。综观我国现行有效的法律规定，我国的先买权制度零散规定于各种层次的法律文件中，其类型包括财产共有人的先买权、房屋承租人的先买权、公司（企业）股东对其他股东转让出资的先买权以及政府在二级土地市场里对土地使用权的先买权。房屋承租人的先买权只是先买权制度中的一种权利。
我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从上述的法律规定中可以看出，房屋承租人的先买权具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先买权是一种法定的权利。房屋承租人的先买权于房屋租赁关系成立起，就由法律直接规定房屋承租人享有，无须出租人与承租人另行约定。当然，如果出租人与承租人在租赁合同中约定承租人不享有租赁房屋的先买权，这种约定不违反法律的规定，是承租人对自己享有的权利的合意放弃。第二，我国法律规定的房屋承租人的先买权具有物权性。从上引的最高人民法院的司法解释的规定可以看出，当房屋出租人出卖出租的房屋，未履行事先的告知义务将房屋卖与其他人，房屋承租人可以向法院请求宣告房屋出租人（出卖人）与买受人之间的买卖关系无效。此时，房屋承租人的先买权具有追及力，是债权物权化的表现。
房屋承租人行使先买权的纠纷在实际生活中颇为常见。由于我国法律对房屋承租人先买权规定过于原则和简单，如何适用法律保护房屋承租人的先买权是很多民法学者和司法工作者关心的问题。但对房屋承租人先买权的法理基础及现实的合理性却鲜有论述。房屋承租人是通过合同获得了出租人房屋的使用权，在合同双方没有约定的情况下，既使在其因租赁合同获得的房屋使用权并不受影响的情况下（《合同法》第二百二十九条规定了买卖不破租赁规则），对房屋所有人（出租人）行使所有权也附加限制，纵观我国《合同法》第十三章，法律仅赋予了房屋租赁合同的承租人有先买权，其理由何在？在现实的经济环境下合理与否值得反思。
房屋承租人的先买权源于习惯法。台湾王泽鉴教授在评述我国台湾《土地法》和《耕地三七五减租条例》中规定的房屋承租人或耕地承租人的先买权时说：“法定优先承买权在于不使房屋所有权与基地所有权分属二人，或便利佃农成为自耕农，以促进‘耕者有其田’之实现，具有特别立法目的，旨在贯彻‘土地政策’”①。我国大陆的土地政策实行国家所有和集体所有制，公民和法人只享有土地的使用权，不享有土地所有权，当然也就不可能有与我国台湾法律规定中的土地承租人优先承买权的存在前提。但与土地相类似，房屋也是人类生存的重要生活资料之一。在商品经济不发达和房地产市场不成熟时，房屋最主要的功能还在于生活需要层面上的居住。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是历代有为统治者的政治抱负，使人民“安居乐业”更被看作是保持社会稳定的重要方法之一。因此，为使居者有其屋，在法律上规定房屋的承租人在房屋出卖时，享有先买权，以牺牲所有人的交易利益换取承租人的生存利益，具有一定的合理性。
然而随着时代的发展，市场经济的发达，房屋不但是基本的生活资料，而且日益成为一种重要的生产资料。而且后者的重要性和经济价值都胜出前者。近年来，因侵犯房屋承租人先买权发生的纠纷，多集中在店面房或厂房的情况便是例证。因此，在现实情况下，是否有必要继续赋予房屋承租人法定先买权利，其合理性不能不受质疑。笔者认为，在市场经济发达和房地产市成熟的环境下，由法律规定房屋承租人的先买权，至少有以下的不合理之处：
第一，房屋承租人的先买权，构成对所有权人所有权的不当限制。
所有权是最完整的物权。依据租赁合同取得的房屋使用权只是一种债权。物权优先于债权。所有权权能中的处分权，是所有权的最终权利。以债权限制物权的行使，于法理不合。房屋买卖的成立，不但体现了一种交易关系，也体现了出卖人和买受人的合作关系，是合同自由原则的体现。法律赋予房屋承租人先买权，无异于干涉出卖人对交易对象的选择，构成对房屋所有人的合同自由权利的限制。我国的法律，仅规定出租人未尊重承租人的先买权而出卖房屋，承租人有权请求人民法院宣告该买卖关系无效。如仅从严格的字面含义上来理解，承租人先买权受到侵犯，只能请求人民法院宣告买卖关系无效，仅此而已。买卖关系被宣告无效后，出租人可以通过很多方法，规避法律的这一规定，达到将房屋出卖给承租人以外的其他人的目的；在司法实践中，很多法院不但宣告房屋出租人出卖行为无效，而且以房屋出租人和其他人达成的合同条款，强制出租人与承租人发生买卖关系。这种做法又具有明显的强买强卖的色彩，不当地干预了当事人在合同订立中的意思自由。为此，支持先买权的论者也不得不承认“过多的法定先买权与自由贸易的经济规律并不相容”②
第二，房屋承租人的先买权，阻碍了房地产市场的正常流通。
市场经济以效率为重要特征。法律赋予房屋承租人先买权，而为保证承租人行使这一法定权利，在制度的设计上，就必须为承租人行使该权利留有一定的时间。而该期间的保留，却使房屋所有人承受市场的价格风险。同时，对房屋所有人出卖权行使的限制，必然使所有人在考虑房屋是否出租时心生疑虑，反而对房地产市场的成熟产生负面影响。合同法上买卖不破租赁的规则，足可以充分保护房屋承租人的利益，在房屋所有权发生变更的情况下，同样可以实现承租人的承租目的。
第三，现代建筑构造的特征和买卖方式的多样化，使房屋承租人先买权行使趋向复杂化，给司法保护承租人先买权造成困难。
现代建筑，一改以前功能单一、结构单一的形式，向多层、多功能、多区位的方向发展。与构造上的特征相吻合，在所有权的模式上，也趋复杂化和多样化。房屋承租人在行使先买权时，会发生与房屋共有人先买权的冲突；建筑物部分区域承租人在所有人整体出卖建筑物时会发生整体优先购买和拆零优先购买的矛盾等等复杂情况。而一旦这些情况出现时，如何协调各种权利的冲突至今理论界尚争论激烈，司法上房屋承租人的先买权更是难以行使。另外，拍买方式的出现，使出卖人交易对象选择权扩大，在这种买卖的形式中，也失去了对房屋承租人先买权保护的价值。
基于以上理由，笔者认为，在将来的民法典中，应当取消房屋承租人法定的先买权。考虑到公众的思维习惯，可以将房屋承租人先买权作为一种提示性条款，由出租人与承租人在签订合同时予以约定，未约定的视为房屋承租人不享有先买权。


注释
①王泽鉴《民法学说与判例研究》第一册第506页。中国政法大学出版社，1998年1月第1版
②廖焕国　严浩《先买权制度论纲》　转引自中国人民大学《民商法学》2004年第1期第36页


作者单位：江西省上饶市政法干校